Беларус поделился с devby.io расчетами по ипотеке в Польше, опытом общения с банками и лайфхаком, как снизить процент по ипотеке.
– В Польшу, как и многие, мы переезжали на время и не планировали там оставаться. Все-таки в Беларуси у нас уже было свое жилье и мы ощущали себя вполне комфортно. Но так получилось, что наша отлучка затянулась, и вот уже четыре года, как мы в Варшаве.
Поводом для покупки послужила беременность супруги. Решили, что самое время обзавестись своим жильем, чтобы не давила зависимость от арендодателя. Хотя съемная квартира нам очень нравилась, и было даже грустно съезжать.
Как общались с банками и выбирали жилье
– Сделка состоялась прошлой весной: квартира в ипотеку обошлась в 800 тысяч злотых (около 210 тысяч долларов), из них собственные средства – 20%.
Я работаю как ИП «на рычалте», доходы жены при получении кредита не учитывались. Из всех банковских предложений самым выгодным оказалась ипотека под 7% годовых на 25 лет + 300 злотых ежемесячная страховка жизни + годовая страховка жилья в районе 250 злотых.
Что почитать по теме: Вот тут мы разбирали, почему ипотека в Беларуси втрое дороже польской – и кому проще купить жилье?
Наш максимальный бюджет с учетом первоначального взноса был около 830 тысяч злотых. В поисках нам помогал агент, который предлагал варианты, звонил продавцам и обо всем договаривался. Мы не особо знаем польский, а уж тем более нюансов варшавского рынка недвижимости, поэтому даже не пытались экономить на помощниках.
С расчетами возможностей по кредиту помогал дорадца (консультант – Ред.) от агента. На основе наших вводных он оценил, какие банки что могут предложить. Услуги дорадцы для покупателей бесплатны: насколько я понимаю, свой процент он получает от банка в случае сделки.
За месяц мы съездили на просмотр шести квартир. Нам понравилась одна, но стоила она дороговато – 850 тысяч. Если бы мы сильно постарались и одолжили у знакомых недостающую сумму, то смогли бы ее потянуть. Но мы передумали: все-таки оставаться с нулем после покупки не самое умное решение.
К тому же это дополнительный долг, не говоря уже о том, что деньги от знакомых нужно было бы как-то закинуть на счет. Банк соглашался принять от нас наличными только небольшую сумму.
Иллюстративное фото: mahta parsafar, Unsplash.
Кстати, значительную часть первоначального взноса мы хранили в валюте, и это был тот еще челлендж – обменять сбережения на злотые и положить их на счет.
Частично запихивали через вплатоматы, частично – через кассу после долгих переговоров с сотрудниками банка.
В конце концов мы остановились на варианте подешевле, за 800 тысяч. Расположение, планировка, и вид из окна у этой квартиры был даже лучше, чем у варианта за 850 тысяч, единственный минус – более простой ремонт. Зато сам дом свежий, 2023 года.
Мы рассматривали только вторичку – чтобы переехать и сразу жить, а не тратить время и силы на ремонт. У меня логика такая: лучше я направлю эти усилия на работу и заработаю, чем буду заниматься тем, чего не умею. Я понятия не имею, как следить за ремонтниками, чтобы они не накосячили.
Как оформляли сделку
– Когда квартира была выбрана, наш агент смог выторговать пару тысяч, и мы составили предварительный договор с продавцом с предоплатой 5%. В договоре среди прочего говорилось, что если банк не одобрит нашу кредитную заявку, деньги нам вернут. Этот момент мы оговорили с агентом изначально: нет смысла рассматривать квартиры с невозвратным задатком.
Кстати, о ценах. Когда мы смотрели эту квартиру первый раз, за нее просили 820 тысяч. Когда через месяц мы вернулись, она подешевела до 800 тысяч.
Рассмотрение кредитной заявки заняло около трех недель. Получив зеленый свет, мы подписали финальный договор у нотариуса, показали его банку, и вскоре тот перечислил деньги на счет владельца. Сделка состоялась.
Дополнительные траты: услуги агента – 2% от стоимости квартиры; услуги нотариуса (не помню суммы, до 1000 злотых); услуги переводчика во время подписания нотариального акта (250 злотых).
Иллюстративное фото: noodle kimm, Unsplash.
Как ипотека изменила платежи (и работу)
– Мне нравится сравнивать наши прошлые расходы на аренду и нынешние оплаты за кредит. За съемную квартиру мы отдавали 3900 злотых в месяц (чистый убыток, коммуналку я сюда не включаю).
В первый месяц пользования кредитом мы заплатили 4400 злотых. Из них 500 злотых шли на погашение тела кредита, остальные 3900 злотых – это проценты, то есть те же чистые потери. Плюс 300 злотых страховка.
Да, это тоже много. Но в данном случае мы все же платим за свое жилье, и с каждым месяцем перевес медленно растет в сторону оплаты тела кредита, плата же за пользование кредитом уменьшаться.
То есть ипотека не обременяет нас больше, чем аренда.
Что почитать по теме: Сколько нужно копить на квартиру в городах Беларуси, Польши и Литвы? Вы точно удивитесь разнице
Мои главные опасения по поводу кредита были связаны с гипотетической потерей работы. Все-таки мы в чужой стране, потратили все сбережения, влезли в долги, а тут еще и ребенок на подходе. Поэтому я принял решение искать второе место работы.
И через пару месяцев у меня был второй фултайм, а с ним и + 150% к доходу. Благо, прокаченный скилл промт-инжиниринга и умение настройки ИИ для максимально эффективной работы бустят мой КПД в разы. Это дает возможность работать, как и раньше, по восемь часов в день без потери качества, но за две зп. В результате у нас пошли заметные ежемесячные переплаты по кредиту.
Спустя год после покупки квартиры мы рефинансировали кредит в другом банке под 5,75% вместо 7%.
Это было несложно. Скинул дорадце нужные документы (ежегодные ПИТы и последние приходы по ИП), и тот предложил варианты. Я понимал, что с моими доходами банки точно не откажут мне в сумме, которая даже меньше изначальной суммы кредита. Да, к этому времени у нас уже появился ребенок, но и мои приходы сильно увеличились, так что дело было только за выбором наиболее выгодных условий.
Теоретически можно рефинансировать кредит даже в текущем банке, хоть это и редкие случаи. Клиенты приходят в банк за справкой о состоянии кредита, и там понимают, что человек скорее всего начинает процесс рефинансирования. Тогда они сами могут предложить снижение процента. В моем случае это не сработало бы, так как я запустил процесс менее чем через год после кредитования.
Иллюстративное фото: Geoffroy Hauwen, Unsplash.
На сегодняшний день от изначального тела кредита в 630 тысяч осталось 400. Ежемесячные выплаты составляют 2900 злотых, из них проценты банку 1800 злотых + 180 злотых страховка. Тело кредита – 920 злотых – я к потерям не отношу.
Получается, год с хвостиком назад мы выкидывали 3900 злотых на аренду, а сейчас только 1980 злотых, и уже за свое жилье.
Мы так втянулись, что думаем уже о покупке новой квартиры, когда выплатим долги за эту.
Планы на будущее и подушка безопасности
– Конечно такую свободу мысли дает мой второй проект. Я понимаю что это ситуация не вечна, но мой план минимум – держаться двух работ, пока не выплатим текущую ипотеку.
Да, теперь я чувствую себя намного свободнее, не переживаю о возможной потере работы. Но при этом держу в голове, что если меня уволят с одной из них, то запланированное скорое погашение кредита отсрочится на годы. Поэтому на всякий случай я скопил подушку безопасности – около 100K из тех свободных средств, которые можно было бы направить на досрочную выплату кредита.
Мы с женой стараемся не загадывать на годы вперед, но понимаем, что если есть возможность благоустраиваться на текущем месте, это нужно делать. Случись что, рынок недвижимости в Варшаве очень активный – можно будет запросто продать квартиру и переехать куда-то еще.
Ах да, еще у нас по-прежнему остается жилье в Беларуси.
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.