С переездом в новую страну многие начинают задумываться о покупке собственного жилья. Но купить легко, если на это есть деньги. А если средств недостаточно? Постарались разобраться со специалистом, как беларусу сейчас можно взять кредит в Польше.
Дмитрий
кредитный эксперт в Lendi.pl
Дмитрий родился в Минске. В 2013 году, когда ему было 17 лет, поступил в частный университет в Польше (ALK, Akademia Leona Koźmińskiego) и переехал. После обучения парень получил диплом бакалавра по финансам и бухгалтерскому учету и диплом магистра банковского дела и инвестиционных стратегий.
– После окончания университета я работал финансовым аналитиком в польских и зарубежных корпорациях, но меня всегда привлекала сфера кредитов. К тому, чтобы перейти в эту сферу, меня подтолкнул друг из университета, который на то время работал в разных банках уже 7 лет. Мне нравилось, что у него всегда насыщенная работа: общение с людьми, встречи с клиентами, командировки – и при этом хороший заработок.
Поэтому я тоже сдал необходимые экзамены (KNF (komisja nadzoru finansowego) и внутренние в банках) и начал заниматься кредитами профессионально. С тем другом, кстати, сейчас работаем вместе – он стал моим ментором.
Для начала разберемся: как изменились условия кредитования в Польше в последнее время?
– Таких больших изменений, как сейчас, в польской экономике не было за последние 20 лет, – говорит Дмитрий. – Кредитные ставки, которые еще до конца года пересчитываются банками на основании WIBOR (Warsaw Inter-Banking Offer Rate), сильно поднялись.
Из-за высокой инфляции Национальный банк Польши поднял базовую ставку до 6,75% (по состоянию на ноябрь 2022 года). Для сравнения: в аналогичный период 2021 года базовая ставка была на уровне 0,1%. То есть сейчас процентная ставка находится на рекордно высоком уровне. Возможно, уже скоро она начнет падать, но из-за нестабильной ситуации в мире сложно что-то прогнозировать.
Из-за резкого поднятия процентной ставки за последний год изменилась и ценовая политика ипотечных кредитов. Например, если в 2021 году легко можно было найти кредит под 2% годовых, то в этом году – 8%.
Плюс из-за инфляции у людей, которые живут в больших городах, увеличились затраты на проживание, что тоже сильно повлияло на кредитоспособность желающих взять ипотеку.
Вот и имеем: в 2021 году неженатый мужчина 30 лет с зарплатой в 5500 злотых нетто мог взять кредит примерно на 570 000 – 600 000 злотых. В 2022 году при таких же условиях ему дадут максимум 300 000 злотых.
От чего зависит сумма кредита? А процентная ставка?
– В первую очередь сумма кредита зависит от чистого заработка нетто (то, что вы получаете на руки). От этой суммы отнимаются расходы на содержание себя и детей и оплаты уже существующих кредитов (если они есть).
Проценты же зависят от предложения банка и первоначального взноса при покупке жилья. По закону минимальный вклад должен составлять не менее 20% от всей стоимости квартиры. Некоторые банки дают кредит и при первоначальном взносе в 10% – но точно не меньше.
Сейчас при первоначальном взносе 20% можно получить фиксированную процентную ставку на 5 лет примерно от 7,76% до 10%. Повторю: возможно, скоро ставки начнут падать – а значит, существующие кредиты тоже станут дешевле (при определенных условиях).
На какой срок можно взять кредит в Польше? А можно ли этот срок потом сократить?
– Согласно польскому законодательству, максимальный срок, на который можно взять кредит, – 35 лет. Но у всех банков при этом есть ограничение по возрасту. Например, mBank дает кредиты только до 67 лет. То есть если сейчас вам 40, то ипотеку вы можете взять не дольше, чем на 27 лет.
В среднем в Польше берут ипотеку на 30 лет, но выплачивают лет за 10-11. И это разумно: чем быстрее выплатишь кредит, тем меньше заплатишь процентов (дополнительные оплаты идут на погашение тела кредита, а не проценты по нему). Я считаю, что взять ипотеку все же лучше, чем 10 лет арендовать чужое жилье и, грубо говоря, выплачивать ипотеку за хозяев.
Как взять кредит беларусу? Какие для этого нужны документы?
– Как и всем иностранцам, беларусам нужно иметь карту побыту. В большинстве польских банков принимают и карту часовего побыту (ВНЖ) – но срок ее истечения должен быть не менее 3–12 месяцев от момента подачи документов в банк.
(*Есть также единственный банк, который принимает документы и без карты побыту, только с номером PESEL – но этой информации нет в открытом доступе, поэтому Дмитрий не имеет права ее разглашать публично, только на консультациях.)
– Что касается других документов, то они зависят от источника дохода. Если вы работаете по контракту, вам нужно будет взять справку с места работы и историю счета с ежемесячными зарплатами. А если вы работаете, например, как ИП, то нужно будет предоставить PIT за последний год, KPiR за два последних года и историю фирменного счета. В каждом банке свои требования, но эти документы, которые я перечислил, основные для всех.
Вроде понятно, но можно разобрать на конкретной ситуации?
Например, есть условный Петя, беларус, который переехал в Польшу и хочет купить себе жилье. Предположим, у него нет ни семьи, нет кредитов. Зато есть карта побыту сроком на два года и хорошая зарплата 7000 злотых, которую он каждый месяц получает на свой счет в банке.
Для начала Пете нужно понять, на какую сумму кредита он может рассчитывать (за этим, кстати, можно обратиться и к Дмитрию – для клиентов его услуги бесплатны, их оплачивает банк). Допустим, банк может ему выдать 450 000 злотых. Еще минимум 50 000 злотых (или 10% от суммы) у Пети должно быть в запасе, чтобы сделать первоначальный взнос. Получается, что жилье можно купить за 500 000 злотых.
Зная это, Петя может начать искать себе жилье. Когда подходящий вариант найдется, нужно подписать контракт на резервацию жилья – umowa rezerwacyjna или umowa przedwstępna.
После этого нужно собрать документы: паспорт, карта побыту, документы на жилье, справка о зарплате с работы и история личного счета. И тогда уже можно подавать заявку в банк (банки).
По словам Дмитрия, за кредитом можно обращаться в банк и самостоятельно – в каждом учреждении есть свой эксперт. Но если определиться с банком сложно, то стоит обратиться за помощью к независимому кредитному эксперту: он поможет сравнить предложения разных банков и выбрать самое выгодное. А еще не нужно будет ездить по отделениям разных банков, чтобы собирать информацию, – кредитный эксперт узнает все онлайн (и это все бесплатно).
А если у Пети есть жена и дети?
– В случае, если у Пети есть работающая жена, а зарплата у него не очень большая, то супруги могут податься на кредит вместе. Их доходы суммируются – и сумма кредита будет больше.
Если же жена не работает и находится на содержании у мужа, то сумма кредита, который может взять Петя, уменьшится, так как вырастет сумма расходов, которую будут просчитывать в банке. А наличие детей может сократить сумму ипотеки еще больше. Правда, в Польше есть отличие: как поляки, так и иностранцы имеют право получать на детей пособие – по 500 злотых в месяц на каждого ребенка. При расчете кредита эти деньги добавляются к доходу семьи.
А еще важным элементом практики совместного ипотечного кредитования является пункт о солидарной ответственности. То есть если ипотека оформляется на обоих супругов, то после развода ответственность за погашение несет каждый из заемщиков. Это имеет практическое значение в ситуациях, когда одна из сторон перестает платить.
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото: из личного архива героя; Unsplash.com.