В июле рынок квартир окончательно стабилизировался. А в июне количество сделок стало рекордным за 7 лет. Одна из причин в том, что продавцы смирились: повышения цен ждать не стоит. В чем еще причины рекордно активизировавшегося рынка и чего ждать дальше, Realt.by спросил у специалистов.
Впервые этот материал был опубликован на сайте Realt.by.
«Продавцы стали понимать: надежды на повышение цен не оправдаются»
Активность на рынке недвижимости в июле была достаточно высокая, считает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. (По предварительным данным Национального кадастрового агентства, на 28 июля зарегистрировано 1212 сделок купли-продажи. В июне было 1485 сделок. – Realt.by).
– В июле показатель прошлого месяца по количеству сделок точно повторится, а возможно, что окажется немного выше. Дело в том, что продавцы стали понимать: надежды на повышение цен не оправдаются. Еще в прошлые месяцы нам приходилось объяснять продавцам, что повышение цены не приведет к сделке; как только цена повышается, покупателей становится меньше или же они приходят, но начинают торговаться. Сейчас продавцы убедились в этом на практике и приняли факт. От этого и сделки пошли активнее.
Говоря о тенденциях июля, Андрей отмечает: они формировались уже на протяжении нескольких месяцев, а теперь подтвердились. Среди особенностей специалист отмечает изменение спроса из-за снижения доходов, интерес к квартирам с аккуратным ремонтом, а также выбор хрущевок и брежневок вместо панелек.
– У людей снизились доходы, и, что самое главное, у людей нет понимания, что в ближайшее время что-то изменится в лучшую сторону. Поэтому покупатели осторожничают и стараются максимально рационально сделать выбор.
Например, на фоне снизившихся в Минске цен снижается интерес к пригородным жилым комплексам. А если покупатель и присматривает квартиру не в Минске, то ждет, чтобы ее стоимость значительно отличалась от квартиры в столице. Но в основном выбирают квартиры в черте города или в максимально близких локациях – Боровляны или Сеница.
Еще одна особенность – если квартира без ремонта и «очень уставшая», ее стоимость должна быть гораздо ниже квартиры с аккуратным, пусть и бюджетным, ремонтом. С апреля на пике спроса ухоженные квартиры, в которые можно заехать и, если нужно, сделать небольшой косметический ремонт.
Андрей говорит о самых дешевых квартирах на рынке.
– Можно найти «единичку» за 30 с небольшим тысяч долларов и небольшие двушки по 40 «квадратов» за 37-38 тысяч.
Но надо понимать, что это единичные случаи и это будут квартиры в очень уставшем состоянии, требующие масштабного и дорогостоящего приведения к жизни. Такие предложения не задерживаются на рынке, но не сказать, что их разбирают как горячие пирожки. Конечно, всех привлекает возможная цена покупки, но когда человек приходит смотреть и понимает, что масштаб предстоящего ремонта выглядит, грубо говоря, как снести эту квартиру и построить новую, то задумывается: может быть, рациональнее выбрать другой, более дорогой, но при этом более ухоженный вариант.
Еще в прошлом году хрущевки и брежневки были явными аутсайдерами перед новостройками, но сейчас, по наблюдениям специалиста, ситуация изменилась.
– Раньше львиную долю спроса молодых покупателей (до 40 лет) на себя перетянули новостройки. Но сейчас к новостройкам некоторые покупатели относятся с легким опасением: а дождусь ли я, чтобы моя новостройка достроилась? И если выбирать между брежневкой или хрущевкой и серой панелькой, первые выглядят для покупателя наиболее привлекательно. Хоть панелька и моложе, с более современной планировкой и с большей кухней.
Почему так? В большинстве хрущевок и брежневок уже был капремонт – снаружи дома выглядят аккуратно и ухоженно. Многие квартиры имеют уже второго или третьего владельца, который делал там аккуратный ремонт, и в квартирах может быть вполне уютно.
Еще один плюс – малоэтажная застройка, при которой нет эффекта муравейника. Во дворах есть детские площадки. Да, они не такие современные, как в Новой Боровой, но там всегда будет место. Плюс к этому у хрущевок широкий выбор локаций – их можно найти в любом микрорайоне.
Ну и это более доступное жилье, а цена теперь решающий фактор при выборе квартиры. В противоположность им панельные дома 70−80-х годов выглядят снаружи серо и устало, а внутреннее убранство подъездов порой может иметь весьма запущенное состояние – ремонт мог не делаться с момента постройки дома. И поэтому на фоне вот таких панелек дома с хрущевками после капремонта выглядят более привлекательно – даже несмотря на маленькие кухни в квартирах.
На рынке до сих пор остаются квартиры от продавцов, которые уехали из Беларуси, но есть отличие от прошлых месяцев.
– Сейчас это люди, которым нужно время на переезд, и они уже не спешат продать недвижимость, как было несколько месяцев назад. То есть ожидать серьезного снижения цены из-за срочности не стоит. Эта волна уже прошла.
«Начался сезон квартир для детей-студентов»
– Хороший, стабильный, активный июль, несмотря на сезон отпусков и детских лагерей, – характеризует месяц замдиректора компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. – Видимо, отпуск за границей в этом году могут себе позволить не все и вкладывают деньги в недвижимость. Средняя стоимость «квадрата» в течение июля не падала и не росла. Можно говорить о том, что мы вышли на плато. Этот июль похож на те, что были в предыдущие лет пять.
Александр говорит, что в июле на рынке недвижимости увеличилось количество иностранцев и иногородних покупателей.
– Россияне действительно появились, хотя еще весной их не было. Я не скажу, что это большой процент, но сделки с иностранными покупателями есть. И это далеко не самые дешевые объекты.
Кроме того, иногородних покупателей стало еще больше, чем раньше. Минск для них стал более доступным: новостройку в «Минск-Мире» можно купить с «квадратом» за тысячу долларов – это не сильно отличается от «квадрата» в Гродно или Гомеле, где метр обойдется в 800 долларов.
Ежегодный тренд июля-августа на рынке недвижимости – покупка квартир в Минске детям-студентам. Покупают их и для студентов из регионов, и для минчан, которые уезжают от родителей.
– И это далеко не всегда дешевые квартиры. Те, кто может себе позволить, выбирает недвижимость подороже. Сейчас у нас есть кейс: для девочки-студентки покупают студию за 80 тысяч долларов. Тренд с покупкой недвижимости студентам тоже подогревает спрос в летние месяцы.
Что касается цен на недвижимость, Александр говорит, что они остаются на невысоком уровне.
– Цены не падают, но остаются на одном уровне. А если сейчас станут больше квартир покупать для студентов, то цены могут начать расти. Обычно в сентябре рынок становится еще активнее: люди возвращаются из отпусков заряженные и позитивные.
Квартир, купленных в кредит, по наблюдениям специалиста, по-прежнему немного.
– По нашей компании количество кредитных сделок не больше 5%. Знаю, что в некоторых других компаниях эта цифра выше. Но в целом по рынку не думаю, что будет больше 10%.
Продолжают покупать в Минске и квартиры под сдачу.
– Количество таких сделок осталось приблизительно на уровне прошлых месяцев. Люди, которые не занимаются инвестициями профессионально, не рискуют вкладываться в коммерческую недвижимость. Ставки аренды в коммерческой недвижимости по некоторым помещениям упали в два-три раза. По квартирам, конечно, такого глобального падения не наблюдается.
«Возобновился интерес к объектам выше ста тысяч долларов»
Подтверждает, что июль на рынке недвижимости был активным, и специалистка агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк.
– В июне было совершено максимальное за семь лет количество сделок; июль, вероятно, будет на таком же уровне. Казалось бы, откуда так много сделок? Коллеги связывают это с тем, что сейчас у многих людей на руках оказалось большое количество денег – это те накопления, которые они забрали из банков в предыдущие периоды. И если раньше они были готовы ждать подходящих цен или каких-то других условий, то сейчас есть опасения, и они хотят вложить деньги в недвижимость.
По наблюдениям Светланы, в этом месяце ожил и рынок элитной недвижимости, который был в затишье в предыдущие месяцы.
– Это коснулось как квартир, так и загородной недвижимости. Мы наблюдаем рост интереса к объектам выше ста тысяч долларов. Это и хорошие сталинки, и современные дома в центре, и квартиры в «Минск-Мире», и на проспекте Победителей.
Такие покупки, отмечает специалистка, часто совершают, чтобы инвестировать деньги.
– Порой элитную недвижимость покупают для решения жилищных вопросов, но часто это способ инвестиции. Покупая такой объект, люди понимают, что они качественно вложили свои сбережения и такой объект всегда будет в цене, а также есть возможность получать неплохой пассивный доход, если сдавать в аренду.
Фото: Realt.by.