Когда квадратный метр стоил 50 долларов – «ветераны»-риэлтеры о «лихих девяностых»

– В 1996 году мой институтский товарищ Кирилл Холопик, один из отцов-основателей белорусского рынка недвижимости, предложил должность директора информационно-аналитического центра ассоциации «Недвижимость». На протяжении 19 лет я сменил несколько мест работы, но не сферу: анализировал потребительское поведение, был директором по связям с общественностью, занимался сертификацией риэлтерских услуг и обучением специалистов по недвижимости. Что касается продаж, я заключил несколько сделок, но лишь для того, чтобы проверить, как работают те или иные приемы на практике.

В начале 1990-х себестоимость одного квадратного метра в Минске была 50 $. Долевого строительства как такового не было. Между немногочисленными агентствами недвижимости была конкуренция, потому что в обороте было мало квартир: в 1992-м одновременно продавались всего 5-7 объектов. Стоимость квартиры определялась примерно так: количество комнат умножали на тысячу плюс тысяча, то есть 4-комнатная квартира стоила 5 000 – 6 000 $. (Среднемесячная зарплата в Минске в те времена составляла около 30 долларов; 100 долларов считались очень приличными деньгами. – Прим. ред.) К 1994-му количество предложений исчислялось уже сотнями, к 1996-1997 году стабилизировалось на уровне примерно 2 000 предложений.

Если я все правильно напутал, то одним из пионеров коммерческого долевого строительства стал «МинскКомплексБанк», который начал предлагать квартиры в своих новостройках в 1994 году.

В году 1995-м появилось агентство «Пакодан», которое специализировалось исключительно на нежилых помещениях. В частной собственности тогда находилось не более 5-7% коммерческой недвижимости. В силу того, что эти помещения были в большом дефиците, не было в открытом доступе информации о них, рентабельность такого рода сделок была очень высока. Буквально 2-3 сделки в год могли обеспечить комфортное существование компании.

Первый открытый аукцион по продаже государственных объектов в частную собственность (Брест, 1993 г.).

Коль есть квартирный вопрос, значит будут люди, которые смогут помочь его решить. У советских маклеров была наработана репутация и клиентская база, поэтому они не испытывали ни малейшей потребности в легализации. «Серые» маклеры оказывали те же услуги, что и риэлтерские агентства, но при этом не платили налоги, а «черные» маклеры обманывали людей относительно реальной стоимости принадлежащего им имущества. «Черные» маклеры практически ушли с рынка, когда подорожала приватизация квартиры, а также после введения обязательной сертификации и лицензирования. А вот «серые» маклеры есть и сейчас: сотрудники некоторых агентств потихоньку «левачат», проворачивая сделки в обход компании. Но погоды на рынке они не делают уже давно.

Самое сложное в риэлтерской деятельности – это переговоры по стоимости объекта. Есть такое понятие, как «эффект собственника»: человек дороже оценивает любую вещь только потому, что она принадлежит ему. И это в полной мере относится и к принадлежащей ему недвижимости. Когда клиенту говорят реальную рыночную стоимость (наиболее вероятную, по которой объект может быть продан), большинство воспринимает это как желание риэлтера упростить себе жизнь. Я могу рассказать о десятках случаев, когда человек выставлял свою цену, держал ее до последнего, а в результате терял существенные деньги.

А бывает и так, что объект продается значительно выше рыночной стоимости. В 1996-1997 году на главной странице газеты «Недвижимость Беларуси» семь месяцев рекламировалась четырехкомнатная квартира в Троицком предместье с видом на Свислочь за 90 000 $, эта цена примерно на 20% превышала оценочную рыночную госстоимость. В Троицком предместье всего три четырехкомнатные квартиры, но продавалась только одна, и только у нее все окна выходили на реку. И нашелся человек, который всю жизнь мечтал жить именно в этой квартире. В итоге продавец потратил на рекламу около 700 долларов, но продал объект по заявленной стоимости.

Очередь в обменник на проспекте Скорины (сейчас Независимости), 1990-е.

Меня часто спрашивают, а нужны ли в эпоху интернета агентства недвижимости. Отвечаю с уверенностью, умноженной на 19-летний опыт работы на рынке недвижимости: да, нужны. Настоящий профессионал не только подберет вам оптимальное решение квартирного вопроса, исходя из ваших реальных потребностей и возможностей, но гарантирует: пока вы будете жить в оформленной им квартире, никто и никогда не сможет оспорить ваши права на нее. А продавцу поможет избежать ненужных потерь, связанных с неадекватной оценкой своей недвижимости. Проще поверить, что конечная экономия потребителя значительно больше стоимости риэлтерских услуг, которые в нашей стране одни из самых дешевых в мире.

АЛЕКСАНДР ГОРОЩЕНЯ

юрист, риэлтер, учредитель АН «Академическое»

– В 1999 году я был клиентом одного столичного агентства. Вместе с покупкой квартиры встал вопрос о работе в Минске, и я решил устроиться в эту компанию: сначала меня взяли на должность агента, а позже – юриста. Тогда не было системы лицензирования и обязательной аттестации, но можно было добровольно пройти сертификацию, подтвердив, что ты – большой молодец.

Нормативная база начала формироваться в 1992 году, когда государство разрешило приватизацию квартир, то есть появились объекты для продажи. А с ними – агентства недвижимости и, конечно, «серые» и «черные» маклеры. «Серые» маклеры могли работать в агентстве недвижимости, но некоторые сделки проводили мимо агентства, работая на свой карман. А «черные» – это были ушлые люди, которые занимались «отселением». «Отселялись», тo есть вывозились в деревни, как правило, лица неблагополучные: страдающие алкогольной или наркотической зависимостью.

Такие «сердобольные ребята» находили каких-нибудь алкашей со страшными задолженностями по коммуналке, с выключенными за неуплату светом и водой. Маклеры приходили, платили по всем счетам и поили хозяев «огненной водой». Обычно заключался фиктивный брак с какой-нибудь подставной барышней, на которую оформляли квартиру. Придавали жилью более-менее сносный вид и продавали, а бывшего хозяина выселяли в дешевую деревенскую избу. Еще и обещали «пациенту», что, мол, на свежем воздухе будешь жить и знакомые, которым ты должен, тебя не найдут. Конечно, разницу, которая зачастую могла составлять несколько десятков тысяч долларов, маклеры клали себе в карман и здорово на этом поднимались. Не все подобные операции заканчивались триумфом: во-первых, потому что такие люди, как алкоголики, – клиенты крайне ненадежные, сегодня он тебе рад, а завтра передумал узнавать тебя при встрече. А во-вторых, сохранялась вероятность прозрения уже по окончании плясок с «отселением». Это могло выглядеть так: «Опа, водка закончилась, а «добрые» ребята больше не приезжают, а давайте вернем все назад!» И были реальные прецеденты, когда очнувшиеся граждане-алкоголики шли в прокуратуру писать заявления. Именно тогда правоохранительные органы взяли за жабры одну маклерскую компанию.

Валютчики осуществляют незаконные денежные операции недалеко от железнодорожного вокзала в Минске.

Должен сказать, что деловая активность таких маклеров иногда бывала не совсем однозначной. В моей практике был случай, когда именно благодаря этой активности нормальная минская семья решила свой жилищный вопрос в ситуации, с которой никто не мог помочь – и даже не пытался. Мои знакомые выставили на продажу хорошую квартиру со свежим ремонтом, которая не продавалась. А не продавалась она потому, что соседние апартаменты были настоящим притоном: матрасы на полу, гоп-компании, драки, дурь и кровища. Участковый туда носа не показывал, ЖЭС говорил, что это не их дело. Хозяевам никак не удавалось продать квартиру и съехать, пока соседями не заинтересовались маклеры. Эти крепкие деловитые люди взяли в оборот хозяина, пинками повыгоняли всех остальных, особо непонятливым поломали то ли руки, то ли ноги. Затем отмыли лестничную площадку от разводов крови, сделали ремонт и после этого вчерашнюю «малину» купили вполне приличные люди. То, что состав жильцов на площадке изменился, позволило и моим знакомым продать, наконец, свою квартиру. Да и в целом жильцы подъезда вздохнули с облегчением – так что в данном случае маклеры выступили в роли своеобразных «санитаров леса».