О покупке квартиры в Минске думают многие – особенно те, кто подолгу арендует жилье и каждый месяц платит за «чужие» стены. Однако не все понимают, с какими дополнительными выплатами придется столкнуться в процессе. Иногда оформление каких-то документов обходится в копеечку – и не все бывают к этому готовы.
Минчанка Александра самостоятельно прошла весь путь от выбора района до досрочной выплаты кредита – и делится с нами своим опытом.
Александра Назаркина
ритейл-дизайнерка, nzr.by
– В моей семье всегда считалось, что квартира должна быть трехкомнатной – и никак по-другому, – рассказывает Александра. – «Однушки» – это, скорее, временный вариант, который бабушка называет «подживалки». Хотя я пять лет прожила в однокомнатной квартире отца в Уручье и меня все более чем устраивало. Красивый вид из окна, пять минут до метро, ремонт какой я хотела – все прекрасно. Плюс я, как и большинство современной молодежи, не считаю нужным инвестировать деньги в жилье.
Тем не менее обстоятельства сложились так, что Александре пришлось «влезть» в покупку квартиры – причем сделать это нужно было буквально в течение месяца. На тот момент у девушки был определенный «семейный бюджет», но для покупки жилья этого не хватало. И Александра обратилась в банк за кредитом.
Но обо всем по порядку.
Как не просчитаться при выборе района, дома и вида из окна: «Окна квартиры выходили на парк – но оказалось, что на этом месте планируют построить еще 6 домов»
– В Минске я родилась и прожила практически всю жизнь и город знаю очень хорошо. К тому же моя бабушка работала в МАПИД, и от нее я узнала много интересных моментов. Например, что панельные дома, в каком бы крутом новом районе они ни находились, это все же обычные панельные дома. И, как бы их ни утепляли и не обеспечивали шумоизоляцией, они такими и останутся. Более того, через 50 лет «панельки» вообще нужно сносить и строить на их месте новые.
Моей мечтой всегда была квартира в новостройке в центре Минска, где-нибудь в районе площади Победы. Может быть, когда-нибудь я туда и перееду, но для этого нужен совсем другой бюджет. Поэтому для начала я начала смотреть «вторичку». Но поняла, что в этих квартирах мне тесно. Даже если снести стены, поставить сваи, укрепить, места все равно мало. Даже в своей однокомнатной квартире в Уручье, из которой я сделала просторный лофт, мне было просторнее, чем в предлагаемых «трешках».
Лошицу, Малиновку, Сухарево я изначально не рассматривала. Шабаны и Чижовку – тоже. Помню, как в 9 утра приезжала туда на объект, а молодые парни-строители лет 20 были уже пьяные. Проспект Победителей, которые много советовали, мне совсем не понравился: во-первых, застройка на застройке, во-вторых, кроме парка Победы, до которого еще идти и идти, ничего нет (даже метро), а в-третьих, проспект постоянно перекрывается, что меня очень раздражает.
И вот попадается мне на глаза новый квартал на Макаенка. На тот момент была построена только первая часть дома, но я приезжаю и понимаю, что это один из моих любимых районов города, рядом – проспект Независимости и парк Челюскинцев, до центра можно дойти пешком. Надо брать.
Квартир, за которые еще не внесли залог, оставалось три. Окна одной из них выходили на парк – все вроде красиво. Но я же понимала, что их задача – продать. А моя – узнать все условия.
Попросила показать генплан застройки. Сначала мне показали тот, на котором местность вокруг самого дома красивенько размыта в «Фотошопе». Прошу показать мне «нормальный» генплан, на котором четко виден весь район. Оказывается, что на этих «размытых» местах планируется построить еще 6 домов. То есть весь этот вид на парк через год-два будет закрыт другими зданиями.
Вторая квартира, которую мне показали, оказалась «моей»: в угловом здании с видом на проспект с одной стороны и на библиотеку – с другой. Я еще походила вокруг котлована, попросила распечатать мне план квартиры, проверила, с какой стороны встает и садится солнце, – об этом многие забывают, а потом оказывается, что всю жизнь живут в тени. С этой квартирой все было в порядке.
Какие скрытые оплаты ожидают в процессе? «Каждый раз на обычном переоформлении бумажек банк зарабатывал по 45 000$»
После того как вопрос с выбором квартиры был решен, я пошла в банк за кредитом – и тут началось. Оказалось, что если я ИП, то нужно предоставлять какие-то безумные документы типа выписки из налоговой и остального. Из-за этого я не успевала внести залог за квартиру в течение недели. К счастью, менеджерка застройщика пошла мне навстречу и помогла сделать так, чтобы квартира все равно осталась за мной. Когда все бумаги были собраны, мне одобрили кредит, я не глядя подписала документы, заплатила за квартиру – и выдохнула. Вот так, можно сказать, квартиру и купила.
Но потом началось другое «веселье».
Сначала сдачу дома в эксплуатацию задержали на полгода. Потом еще раз на полгода. А после этого и еще раз на полгода. Для меня такая ситуация была не очень критичной, потому что я спокойно жила в своей «однушке» и выплачивала только кредит банку.
Хуже в такой ситуации чувствуют себя люди, которые живут на съемных квартирах и помимо кредита параллельно платят еще и за аренду. Понятно, что среднестатистическому белорусу финансово это очень тяжело. Поэтому многие со съемных квартир переезжают в комнаты или к родственникам и, соответственно, начинают очень сильно на всем экономить. Из-за этого возникают проблемы в семьях, ссоры, разводы – это сплошь и рядом.
Но и это еще не все. Когда сдачу дома перенесли в первый раз, мне позвонили из банка и попросили приехать и подписать в связи с этим документы. На месте уже оказалось, что за переоформление нужно заплатить 30 рублей. Вроде и немного, но, если посчитать, что каждый из жильцов заплатит столько же (а это, на минуточку, 3000 квартир), получается внушительная сумма. К тому же не по моей вине затянулось строительство – так почему я должна платить? По факту же у банка договоренность с застройщиком. Я же пошла не в любой банк, который захотела, а в тот, в который меня отправили.
Когда сдачу дома переносили второй и третий раз, за переоформление документов тоже нужно было платить по 30 рублей. То есть каждый раз на обычном переоформлении бумажек банк зарабатывал по 45 000$.
А сам кредит, к слову, как-то совсем не уменьшался. Изначально ты мечтаешь о том, что выплатишь всю сумму раньше, а через год понимаешь, что, хоть и отдаешь по 400$ в месяц, за счет 13% годовых общая сумма примерно такой же и остается. И ты осознаешь, что попал в кабалу на 20 лет.
Когда я приехала подписывать документы в третий раз (уже наконец-то после сдачи дома), менеджерка банка вынесла мне папку с бумагами – почему-то меня принимали даже не в кабинете, а где-то на диване в коридорчике – и произнесла роковую фразу: «Вам нужно поехать в БРТИ и оформить сделку на то, что вы передаете нам квартиру».
Мне от этих слов поплохело. То есть я уже внесла за эту квартиру столько денег, год плачу кредит, который никак не уменьшается, столько времени жду – а теперь должна ее кому-то передать? Возможно, если бы она сформулировала это как-то по-другому, я бы так не зацепилась за эти слова. Но в тот момент они меня просто возмутили.
Потом еще оказалось, что оформление сделки в БРТИ тоже не бесплатное – за нее нужно было заплатить на то время (4 года назад) около 500$. Позже, когда кредит будет выплачен, нужно будет опять ехать в БРТИ и снова оформлять сделку возврата квартиры. Меня такой вариант совсем не устраивал.
Я поняла, что не хочу никаких кредитов и всех этих скрытых выплат, о которых изначально никто тебе не говорит. Начала думать, где могу взять денег. Например, машину продать, одолжить у знакомых – кто сколько сможет. Звоню менеджеру в банк с предложением: если я погашаю весь кредит в течение года, то переоформлять ничего не буду. Мне ответили, что такие вопросы решает руководство, и отправили писать письма туда. Мое заявление рассмотрели. Но на выплату кредита дали не год, а только 4 месяца. Зато без всяких переоформлений, на которых я могла сэкономить долларов 800 как минимум.
И с того момента я истерично начала искать деньги, чтобы погасить кредит. Выбивала из всех своих дебиторов, которые никак не могли расплатиться, одалживала у друзей – и любые даже 20 рублей, которые приходили мне на карточку, переводила за кредит. При этом даже после того, как я внесла 10 000$, казалось, что сумма все равно уменьшилась несущественно (за счет процентов годовых).
Только когда оставалось погасить тысяч 5, я поняла, что конец все-таки близок. На драйве стала брать больше проектов, запускать рекламу и так далее – то есть стала реально больше зарабатывать.
Еще, кстати, один момент: когда делаешь последний взнос, в банке нужно взять справку о том, что ты им больше ничего не должен. Потому что, если останется висеть даже каких-нибудь 20 рублей, тебя об этом никто не предупредит, а за полгода с процентами может «накапать» немаленькая сумма, которая еще и твою кредитную историю испортит. Более того, эту справку банк выдает тоже не бесплатно – придется заплатить все те же 30 рублей.
На что еще стоит обращать внимание при выборе квартиры: «При покупке квартиры с черновой отделкой к стоимости квадратного метра нужно добавлять как минимум 30%»
По опыту также могу сказать, что нужно обязательно смотреть, кто застройщик, в какие сроки строился дом и дал ли он уже усадку. Например, вырытый котлован должен простоять не менее чем полгода. А если за это время уже успели построить дом, то как потом это все скажется на его качестве и безопасности? Не исключено, что уже после заселения и дорогостоящего ремонта вы будете находить на своих стенах трещины шириной с кулак.
Во время приема квартиры лучше не пожалеть денег и обратиться к специалистам, которые детально знают все нормы и могут очень качественно проверить жилье на предмет нарушений и несоответствий. Эти дефекты можно (или даже нужно) указать в акте приема-передачи, и застройщик обязан будет все исправить – это поможет вам здорово сэкономить на ремонтных работах.
У меня, например, на одном из окон была царапина в 2 см, которую я сама даже не заметила. Оказалось, что я могу потребовать у застройщика это окно заменить. Царапина на радиаторе, неровные стены, не до конца залитая стяжка – все это обязан исправить застройщик. И если бы я сама во время приема квартиры смогла бы заметить максимум 5 неполадок, то эти специалисты нашли 25.
В итоге на устранение всех недочетов ушел почти год, но я своего добилась. При этом я прекрасно понимаю, почему многие новоселы закрывают на это глаза и предпочитают устранить все неполадки сами – это будет гораздо быстрее. Многие готовы переплатить, но побыстрее сделать ремонт и наконец-то переехать. Хотя я, опять же – по опыту, в новых домах с ремонтом спешить бы не советовала. Лучше, чтобы дом немного постоял и дал усадку. У многих соседей, например, которые поставили металлическую входную дверь в первые полгода, перекривило коробку, и дверь теперь не открывается и не закрывается.
Еще момент с радиаторами. На большинство из них дается гарантия год. Но, пока делается ремонт, их чаще всего никто не запускает. А потом может оказаться, что они, например, протекают. И если в течение года плохие радиаторы обязан заменить застройщик, то по истечении этого срока – только за свой счет.
Более того, квартиры со свободной планировкой продаются дороже. Но по факту получается, что, возводя стены, ты все равно должен проходить весь процесс согласования. Хотя на деле ты же не делаешь перепланировку, а только возводишь необходимые стены. Но об этом тоже никто не говорит.
Плюс многие изначально не считают, что сделать ремонт в квартире без отделки – это как минимум вложить еще половину стоимости жилья. Раньше, чтобы сдать квартиру в эксплуатацию, в санузле должны были хотя бы унитаз поставить. Сейчас всю электрику и канализацию тебе нужно развести с нуля. Поэтому при покупке квартиры с черновой отделкой к стоимости квадратного метра нужно добавлять как минимум 30%.
За время ремонта ко мне приходили мысли продать эту квартиру и купить другую (потому что и сама застройка начала на меня «давить», и минчане стали осуждать этот район), но, прошерстив в очередной раз рынок недвижимости, я поняла, что на данный момент этот вариант для меня отпимален.
А если говорить о том, как накопить на квартиру, то мой ответ – никак. Лучше больше зарабатывать, чем на всем экономить и всю жизнь копить.
Перепечатка материалов CityDog.by возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото: из личного архива героини, unsplash.com.