Январь, по оценкам экспертов, оказался сложным месяцем для вторичного рынка жилья в Минске. Как будет развиваться ситуация дальше и каких цен можно ожидать на рынке к лету, Realt.by узнал у риэлтеров.
Фото использовано в качестве иллюстрации.
Продаются только те квартиры, собственники которых уступают в цене
Павел Астапеня
директор агентства недвижимости «Эксперт»
Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня говорит, что январь 2021-го, как и прогнозировалось, оказался крайне сложным месяцем для вторичного рынка жилья в Минске.
По данным Национального кадастрового агентства, количество сделок на 25 января не достигло и 500. Скорее всего, общее количество за месяц составит плюс-минус 700 сделок. И это будет еще оптимистичная цифра.
В то же время эксперт акцентирует внимание на том, что с 11 января на протяжении всей недели «чистые» покупатели с наличными деньгами смотрели объекты и некоторые из них приобретали. К этому времени на рынке уже появились одно- и двухкомнатные квартиры за 30−40 тысяч долларов, и людей устроили эти цены.
– 18 января портал Realt.by опубликовал очередной еженедельный мониторинг динамики цен, в котором был отмечен рост стоимости квартир. На самом деле никакого роста не произошло. Просто за неделю было приобретено определенное количество дешевых квартир. В базе остались более дорогие предложения, которые повлияли на статистику, — уточняет эксперт.
Он также отмечает, что сейчас в основном продается жилье эконом-класса, причем чаще в тех случаях, когда продавцы готовы идти на снижение цен. Если собственники не соглашаются ее опускать, то квартира не продается. Покупатели ждут дальнейшего снижения стоимости.
«Еще не все смирились с тем, что их квартиры столько не стоят, сколько они хотят за них получить»
Павел Кузнецов
председатель совета директоров ООО «Центр недвижимости „Пакодан“»
Председатель совета директоров ООО «Центр недвижимости “Пакодан”» Павел Кузнецов говорит о том, что январь всегда отличался низким спросом на жилье.
До середины месяца люди отмечают новогодние праздники. В предыдущие годы ситуация усугублялась еще и тем, что в первых числах января они уезжали на отдых за границу и не занимались решением жилищных вопросов. В этом году из-за пандемии и закрытых границ люди остались в городе, но большого количества обращений в агентства недвижимости все равно не было.
По мнению Павла Кузнецова, январь оказался в этом году сложным еще и потому, что в декабре прошлого года было совершено всего лишь на 130 сделок купли-продажи квартир меньше, чем в среднем проходило в хорошие годы. То есть те люди, которые хотели решить свой квартирный вопрос, сделали это в течение последнего месяца 2020-го.
– Рынок сжался примерно в два раза. Предложение растет, но движение на нем зависит от покупательской активности. Если нет денег, то, как бы ни росло предложение, покупать никто ничего не будет.
К тому же люди только через полгода осознали, что быстрого улучшения ситуации не будет, и начали снижать цены. Когда они стали более-менее конкурентными, покупатели стали приобретать квартиры по сниженным ценам. Но еще не все смирились с тем, что их квартиры столько не стоят, сколько они хотят за них получить.
Рынок просел из-за отсутствия кредитов?
Кредитование покупки жилья на вторичном рынке было приостановлено «Беларусбанком» в мае прошлого года, и сроки его возобновления не назывались.
– Это сразу отразилось на активности покупателей в Минске. Рынок просел, но спустя некоторое время стал восстанавливаться. Большое количество сделок совершалось с привлечением кредитных ресурсов в регионах, поэтому люди очень сильно почувствовали на себе их отсутствие, – говорит Павел Кузнецов.
В то же время он отмечает, что в начале нулевых в Беларуси тоже не было доступного кредитования, и люди сами разными способами накапливали деньги на квартиры. Многие привлекали кредиты лишь на небольшие суммы по причине очень высоких процентных ставок. Тем не менее рынок нормально функционировал.
– Сейчас мы вернулись примерно к тем же условиям. Многие ожидали, что с января этого года Нацбанк снимет ограничения по кредитам овернайт и кредитование покупки квартир на вторичном рынке возобновится.
Но этого не произошло. Мораторий продлили до мая. Приходится рассчитывать на граждан, решающих жилищные вопросы за собственные сбережения. А это не такая большая часть населения.
Павел Астапеня говорит о том, что кредитование – это один из инструментов поддержания определенного уровня цен на рынке либо даже их роста.
– Сегодня кредитов нет, и, конечно, это скажется на цене. Но я не думаю, что рынок должен ориентироваться только на кредиты. В отсутствие кредитования будет снижаться количество сделок и в первую очередь цена, – дополняет эксперт.
Фото использовано в качестве иллюстрации.
Покупателей из регионов стало меньше, но выросло количество сделок с иностранцами
Павел Кузнецов говорит о том, что люди по-прежнему интересуются минскими квартирами, но в основном новостройками. «Вторичка» их интересует меньше, чем раньше, хотя в предыдущие годы спрос со стороны региональных покупателей был тоже неравномерный. Например, он увеличивался к сентябрю.
– Я удивился, что два месяца назад через наше агентство прошли сделки с иностранцами – французами, немцами, китайцами. Они покупали квартиры по среднерыночным ценам.
Нам помогает в работе и то, что мы освоили дистанционные продажи. Много людей находится за границей, и мы продаем им квартиры через дистанционные каналы продаж. Эти продавцы, видимо, уже приняли решение не возвращаться в Беларусь. Им отправляются аналитические материалы по ситуации на рынке. Через один-два дня они принимают решение по стартовой цене, и мы запускаем продажи. Затем продавцы присылают доверенность на одну из адвокатских контор, которая от их имени подписывает документы.
Среди продавцов – иностранных граждан есть те, кто давно покинул нашу страну, но до сих пор не продавал наследственные квартиры. Есть и те (чаще всего программисты, которые работали за границей, например в Германии, на Кипре, по контрактам до событий 9 августа 2020 года), кто решили не возвращаться в Беларусь, поэтому продают в Минске свои квартиры.
Есть и третья категория продавцов, выехавших из страны после 9 августа в Литву, Польшу, которые тоже не планируют возвращаться домой.
По оценкам риэлтерской компании, сегодня доля таких продавцов, которые работали с агентством по дистанционным каналам, составляет 20% от их общего количества.
Павел Астапеня также говорит, что покупателей из регионов сейчас на рынке немного, хотя, например, в 2015-2016 годах они составляли значительную долю за счет того, что региональные рынки, в отличие от столичного, медленнее реагировали на снижение цен.
– В 2015 году можно было продать квартиру в регионе и купить однокомнатную в Минске. В 2020 году в регионах цены стали снижаться не через 3−6 месяцев, а почти одновременно со столицей. Сейчас покупатели из регионов не могут выиграть на временном лаге, вот их и стало меньше, – дополняет эксперт.
Чего ожидать? «Падение цен может составить 10−15%»
– Не думаю, что весной наступит какое-то оживление на рынке. Предпосылок для этого нет. Активность возобновится, если возобновится кредитование под разумные процентные ставки. Конечно, в последующие месяцы не хотелось бы повторения января, – говорит Павел Кузнецов. – Мы провели несколько встреч с нашими партнерами-застройщиками. Они тоже, как и мы, верят в лучшее, но пока с большой осторожностью строят свои планы.
Если раньше мы планировали работу на год, то сейчас – только на три месяца. В апреле снова будем пересматривать объемы продаж и структуру работы.
– Стоит ли ожидать падения цен при таком низком спросе?
– Это самое логичное. Я не понимаю тех людей, которые держат цены на случай «а вдруг кто-нибудь купит». Не бывает «вдруг». Над продажей надо работать, формировать спрос на объект, управлять им. Адекватные собственники, которые прислушиваются к советам и рекомендациям агентств, нормально решают свои вопросы.
Павел Астапеня подтверждает высказанное в декабре прошлого года мнение, что по итогам квартала этого года падение цен может составить 10−15%.
– На рынке всегда наблюдается противостояние продавцов и покупателей. В нем выигрывает сторона, у которой ликвиднее ресурс. А ресурс сейчас более ликвиден у покупателей, особенно у «чистых» приобретателей жилья, которым не надо заниматься реализацией своих квартир. Поэтому в реальных сделках возможно падение цен на 10−15%, – высказывает свое мнение эксперт.
Он также говорит о том, что сейчас цены предложения существенно отличаются от реальных цен сделок. В последние годы на рынок поступило много квартир комфорт- и премиум-класса, которые предлагаются по высоким ценам и влияют на статистику. Но реалии на рынке несколько иные.
– Сейчас нужно ориентироваться на статистику цен эконом-класса, а не на средние цены более дорогих предложений жилья комфорт- и премиум-класса. Последние в общем объеме сделок составляют лишь 2−3%, – дополняет Павел Астапеня.
– Могут ли к лету цены снизиться на 20−25%?
– Не думаю, что жилье эконом-класса подешевеет на 20−25%. Скорее всего, этот процент будет меньше за счет того, что первым подешевело и дешевеет дальше именно это жилье. В сегменте эконом-класса уже произошла существенная корректировка цен.
Надо ориентироваться на то, что к лету падение цен на квартиры эконом-класса сохранится на весеннем уровне 10−15%. К этому проценту снижения будет стремиться и жилье комфорт- и эконом-класса, потому что на протяжении всего прошлого года продавцы этих квартир старались держать цены на прежнем уровне.
Что еще почитать на Realt.by? Вот насколько могут снизиться цены в новостройках в нынешний кризис
Фото: www.realt.by.