Смотрите: в Минске квартиры дороже, чем во многих городах-миллионниках России

ЧТО СЛУЧИЛОСЬ С ЦЕНАМИ В РОССИЙСКИХ МИЛЛИОННИКАХ?

Российский рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена: экономический кризис, падение покупательской способности населения и перепроизводство привели к тому, что квартиры там дешевеют практически повсеместно. Аналогичные процессы наблюдаются и в городах Беларуси, но с одним важным отличием: если российский рынок жилья долгие годы остается рублевым, то белорусы по-прежнему все считают в долларах. Из-за этой особенности в три последних года уместилось больше уникальных событий, чем за предыдущие 10 лет.

Последний год на рынках жилья крупных российских городов наблюдается «ползучее» снижение цен на квартиры. Если сравнивать с пиковыми значениями, то в Санкт-Петербурге рублевые цены опустились на 2,6%, в Екатеринбурге – на 12,1%, а в Москве снижение составило 23,6%.

В этих и многих других городах пик рублевых цен пришелся на начало 2015 года, когда продавцами была предпринята попытка «проиндексировать» цены вслед за стремительно растущим курсом доллара. Это ровным счетом ничего не принесло – покупать квартиры перестали, и цены вынужденно двинулись вниз.

ЧТО СЛУЧИЛОСЬ С ЦЕНАМИ НА ЖИЛЬЕ В БЕЛОРУССКОЙ СТОЛИЦЕ?

Рынок жилья белорусской столицы в последние годы также был падающим, но из-за привязки к доллару средний уровень цен, выраженный в российских рублях, описывал невероятные «пируэты».

За 2014 год рублевая цена квадратного метра квартир в Минске выросла на 86%. Несколько недель минская недвижимость даже была дороже, чем в Санкт-Петербурге, – редчайшее явление, которого не наблюдалось со времен кризиса 1999 года.

После этого рублевый уровень цен еще сильно колебался, но тренд уже стал нисходящим: за 2015 год средняя цена квартир в Минске снизилась на 10%, а за 2016–2017 годы она обвалилась еще на 31%.

Несмотря на падение цен со 108 до 67 тысяч российских рублей, Минск, по меркам крупных российских центров, по-прежнему остается городом с достаточно дорогой недвижимостью. 

Немного ценовой истории 

В 2009–2012 годах по дороговизне жилья Минск располагался на уровне самых бюджетных городов-миллионников России: Челябинска, Омска и Волгограда. Резкий рост в 2012–2013 годах позволил белорусской столице опередить еще Воронеж и Пермь, но недвижимость в остальных 11 городах по-прежнему была дороже.

Положение дел резко изменилось с наступлением кризиса и девальвацией российского рубля. Уже в ноябре 2014 года только в Москве и Санкт-Петербурге квартиры стоили дороже, чем в Минске, и на столь высоком уровне белорусская столица продержалась уже 2,5 года. В последнее время на фоне укрепления рубля к доллару Минск начал стремительно дешеветь и сейчас находится на одном уровне рублевых цен с Екатеринбургом – третьим по дороговизне жилья российском миллионнике.

КОМУ СЕЙЧАС ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ: РУССКИМ ИЛИ БЕЛОРУСАМ?

Год назад, когда Минск еще был практически на одном уровне цен с Санкт-Петербургом, Новой Москвой и городами ближнего Подмосковья, белорусы активно интересовались недвижимостью в соседней стране.

Для многих, кто давно работает в Москве и Санкт-Петербурге, это была возможность совершить переезд «малой кровью», продав имеющуюся недвижимость в Беларуси. Были и те, кто ставил на укрепление рубля и рассчитывал получить долларовую прибыль от перепродажи квартиры в среднесрочной перспективе.

За последний год ситуация резко изменилась: долларовые цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге выросли в среднем на четверть, что резко сократило спрос со стороны белорусов.

Но и со стороны россиян очередь за белорусской недвижимостью не стоит. Бурный поток покупателей с востока, который мы наблюдали в 2011–2013 годах, к настоящему времени превратился в тонкий ручеек.

Более того, многие россияне, владеющие недвижимостью в Беларуси, с наступлением кризиса начали активно от нее избавляться. Несмотря на резкую «просадку» долларовых цен, продажа позволяла получить прибыль в российских рублях. Итоговая сумма продажи была выше, чем та, которая фигурировала при покупке несколько лет назад.

Этот процесс наиболее ярко проявился в Витебске, где россияне массово продавали недвижимость и поспособствовали обвалу цен в городе более чем на 50%.

При нынешнем соотношении цен между городами России и Беларуси покупка недвижимости в соседней стране стала дорогой как для россиян, так и для белорусов.

МИНЧАНАМ ТЯЖЕЛЕЕ НАКОПИТЬ НА КВАРТИРУ

Если оценивать доступность покупки жилья по соотношению доходов и цен на квартиры, то белорусскую столицу можно по праву назвать дорогой.

Из 15 городов-миллионников России только в Москве и Санкт-Петербурге соотношение цены «квадрата» к средней зарплате выше, чем в столице Беларуси.

Схожий уровень (чуть больше двух средних зарплат за 1 м²) отмечен в Уфе, Казани, Самаре и Нижнем Новгороде. В остальных городах жилье более доступное, чем в белорусской столице, а самая благоприятная для покупки ситуация сложилась в Челябинске (1,4 СЗП за 1 квадратный метр).

В анализе не учитывалась доступность кредитных ресурсов. Хотя ставки по кредитам в белорусских банках за последний год заметно снизились, конкурировать с условиями российской ипотеки они вряд ли смогут.