Минский лайфхак: как купить квартиру на вторичном рынке и не ошибиться

Если не брать в расчет варианты наследства от бабушки на проспекте Независимости, то обзавестись жильем в Минске можно тремя способами: либо построить квартиру в доле, либо купить новую квартиру, готовую «под ключ», либо купить ее на вторичном рынке. И в первом, и во втором, а уж тем более в третьем случае можно столкнуться с проблемами – хотя наши герои считают, что со вторичным рынком в Минске проще, чем с новостройками.

– Во-первых, когда ты покупаешь квартиру на вторичном рынке, то видишь, что получишь, а не красивые рендеры на сайте застройщика, который еще может пять раз изменить проект или сроки сдачи, – говорит один из героев Слава. – Во-вторых, даже если не будет проблем в процессе строительства, стены новостройки, как правило, дают усадку, и нежелательно в это время делать ремонт, а жить в окружении бетонных стен, естественно, не вариант. В-третьих, даже если ты сам въедешь раньше, все соседи будут делать ремонт. Ну и еще один немаловажный аспект: ты не знаешь, с кем будешь жить. Ходят байки, что в одном номинально «илитном» доме сейчас в части квартир фактически общага строителей.

Бесконечные объявления около подъезда «куплю квартиру в вашем доме» работают лишь отчасти. Квартиру именно тут найти будет сложно, но такие объявы неплохо работают как сарафанное радио. Например, человек увидел объявление, рассказал знакомым, у которых друзья как раз собираются продать квартиру, – вуаля: покупатель посмотрел, купил или не купил. 

Слава нашел квартиру легко: увидел объявление на realt.by, посмотрел квартиру и понял, что это именно то, что нужно. Хотя, признается, для успокоения посмотрел еще несколько вариантов. У второго героя, Николая, все было немного сложнее. 

– Мне предлагали много различных вариантов, но всегда что-то не устраивало: расположение дома, этаж, сам дом, планировка квартиры. Пятиэтажки я вообще не рассматривал. Сейчас их никто не строит, и, следовательно, все, что там может быть, – старое и, скорее всего, требует ремонта.

В поисках и покупке жилья помогают агентства, которые берут все вопросы сделки на себя. За их услуги, правда, придется заплатить (105 базовых величин на сегодняшний день), но при этом вам делать ничего не придется, разве что смотреть предложенные варианты. Пару лет назад Николай заплатил своему агенту около 500 $:

– Получилось так, что квартиру я купил через агентство. Там все запутано было, вроде как не агентство, а частное лицо, но в итоге я заплатил 500 $ за услуги риелтора.

Юридическую часть проверок квартир на отсутствие спорных вопросов с наследством для троюродных внуков хозяйки или внебрачных детей бывшего мужа также берет на себя агентство.

– В результате этой проверки, правда, не остается никаких документов, подтверждений о том, что эта квартира проверена, – рассказывает Слава. Хотя во всех уважающих себя агентствах недвижимости вам однозначно скажут: весь пакет документов после проверки отдадут новому хозяину. Но если с юридической частью все более-менее понятно, то про скрытые дефекты жилья нужно помнить всегда. – Мои родители 15 лет назад, сменив квартиру, столкнулись с очень неприятным дефектом. В достаточно новом кирпичном доме из-за сложноустранимых дефектов строительства примерно каждые полгода прорывает канализацию, и все содержимое вытекает прямо возле подъезда, – продолжает рассказывать Слава. 

Чтобы застраховаться от таких форс-мажоров, Слава рекомендует подключать все контакты, которые могут рассказать о состоянии дома или квартиры. Например, обратиться в ЖЭС и попросить сводку об интересующем доме, насколько он проблемный. 

– Есть интересный сайт,  который собирает статистику об адресах совершенных противоправных действий, и на нем можно посмотреть сводку преступлений по любому дому в Минске. В США, к примеру, на сайтах агентств предложения недвижимости практически всегда сопровождаются рейтингом криминальности по данному району.

Ради интереса звоним в один из ЖЭСов Минска и просим сводку о состоянии дома. 5 минут слушаем, что ЖЭС такую информацию не предоставляет и вообще зачем мы сюда позвонили. Но если в ЖЭСе вам так же вежливо отказали, как и нам, то узнать о проблемности дома можно от его жильцов. Бабушки под подъездом, знакомые, которые живут через два подъезда, или просто ваши будущее соседи, идущие с работы, могут очень много рассказать о своем доме.

– Можно походить по соседям. Мне повезло, знакомые дали номер женщины, которая на тот момент уже жила в моем подъезде, я ей позвонил и расспросил про дом, – делится лайфхаком Слава.

Состояние подъезда тоже немаловажный фактор, на который следует обращать внимание. Бухают ли там три мужика сутками напролет, по очереди уходя спать, разрисовывают ли стены своими никнеймами четырнадцатилетние рэперы, нет ли в соседях бабушки, которая в майский денек может вылить из окна ведро с помоями. На лифт, если есть, тоже нужно глянуть.

Капитальный ремонт должен проводиться каждые тридцать лет (а ЖЭС должен давать сводки о доме). Ремонт зачастую откладывают: либо нет средств, либо дом еще не нуждается в ремонте. На время проведения капремонта тоже следует обращать внимание, потому что все ваше дизайнерское воплощение идеального места для жилья может испоганить бригада строителей, которая через год будет полностью обновлять дом.

Если еще со времен университета у вас остались друзья-инженеры, их тоже нужно подключить. А вдруг там плесень периодически появляется.

– Бутылка коньяка или конфеты на этапе осмотра квартиры могут очень сильно сэкономить время, нервы и деньги после того, как вы оформите сделку, – продолжает делиться опытом Слава. – Очень сильно испортить впечатление от покупки смогут и градостроительные планы, которые неплохо было бы знать. Перед покупкой мне попадались интересные варианты: квартира в доме над рестораном «Мирский замок» с «отличным видом на Немигу» (который скоро будет наглухо закрыт новым отелем) либо квартиры в домах, возле которых буквально в ближайший год начнут строить третью линию метро. Про Осмоловку, например, уже все знают, хотя надежда еще есть.

Если вас устраивает юридическая сторона вопроса, вы согласны со всеми косяками вашей будущей квартиры, то агентства подготовят и принесут вам все бумаги и даже ручку дадут, чтоб вы только подписали, – за 105 базовых величин-то!

– В процессе проверки квартиры хороший риелтор должен замечать возможные проблемы по юридической части (потенциальные наследники, нарушенные права предыдущих собственников и т.п.). И чем агентство серьезнее, тем проще ему воздержаться от оформления потенциально проблемной сделки, – рассказывает Слава.