Realt.by рассказывает историю молодой семьи айтишников из Минска, которая переехала в Берлин и столкнулась с непростым выбором. Пишет Мария Сорока.
«Денег с продажи минской “двушки” хватило только на оплату налогов»
О переезде в другую страну ребята мечтали, но всерьез никогда не задумывались. Случай подвернулся сам собой, когда через год после рождения дочери Сабины Леше предложили работу в Берлине. Пара посовещалась и решила попробовать. И все получилось. Ребята живут в Германии уже три года, оба работают в IT-сфере, до сих пор нерешенным оставался только жилищный вопрос:
– В Берлине мы живем уже три года и все это время снимаем квартиру. До этого арендовали в старом доме, год назад переехали в новостройку. За квартиру с большой террасой в центре города платим 1000 евро в месяц, с коммуналкой выходит 1300, – рассказывает Карина. – Площадь квартиры – 66 «квадратов», формат – «евродвушка»: отдельная спальня и гостиная, объединенная с кухней.
В новостройке закрытый двор, подземный паркинг, в целом район очень хороший. Но в основном здесь живут приезжие и молодежь, немцы предпочитают жить в более отдаленных районах Берлина, где больше зелени и меньше туристов.
До переезда в Берлин пара успела построить квартиру в Минске. После ее продажи возник вопрос, куда вложить деньги. Так и появилась идея купить квартиру в Германии:
– В Минске у нас была «двушка» в жилом комплексе «Вивальди». После ее продажи встал вопрос, куда вложить деньги. Поскольку живем в съемной квартире, решили, что разумнее всего купить свою и выплачивать ипотеку вместо аренды.
Однако вложить средства получилось условно. Денег с продажи квартиры хватило только на погашение налогов и комиссий: 6% от суммы сделки – налог на покупку недвижимости; 2% – работа маклера; 0,5% – регистрация сделки у нотариуса, еще 0,5% – другие расходы.
– Просто, чтобы купить квартиру в Берлине, необходимо погасить примерно 10% от ее цены на налоги. Со стоимости нашей квартиры эта сумма потянула 70 тысяч евро – все деньги, которые мы получили с продажи минской «двушки». Когда думаешь об этом, можно сойти с ума, – делится Леша.
«Разрешение на строительство застройщик получил накануне подписания договора. В Минске я бы на это не пошел»
К решению взять 700 тысяч евро в ипотеку ребята пришли не сразу. Белорусам потребовалось время, чтобы принять местные цены, взвесить все «за» и «против».
– Как только мы приехали в Берлин, стало ясно, что уровень цен здесь сильно отличается от привычного. Тогда варианты за 700 тысяч евро даже не рассматривали. Для себя установили «потолок» в 400, что по белорусским меркам и так очень много.
Но время внесло свои коррективы. Когда вплотную занялись вопросом, за 400 тысяч вариантов не осталось, минимум – 500. И с каждым днем «квадрат» жилья становился только дороже.
В этот момент поняли, что ждать нельзя, вплотную занялись поиском вариантов, начали обзванивать застройщиков, изучать предложения. И снова потрясение: изучение рынка показало, что купить за 500 тысяч евро то, что мы хотим, тоже невозможно. Цены в готовых домах стартовали от 1 млн евро, на стадии котлована – от 600 тысяч. В итоге взяли квартиру за 700 тысяч евро даже не на стадии котлована.
Мы подписали договор на следующий день после того, как застройщик только получил разрешение на строительство. В Минске я бы на это никогда не пошел. Но здесь ситуация другая: дольщик защищен законодательством и договором. Если застройщик затягивает сроки, то он выплачивает неустойку.
Ипотека на 40 лет под 1,5% годовых
Всю стоимость новой квартиры закрыла ипотека. Первоначального взноса по договору не требовалось. Сумма сделки составила 700 тысяч евро. И это с условием, что сейчас у пары временный вид на жительство.
– Системы покупки жилья в кредит в Минске и в Берлине отличаются, – рассказывает Леша. – В Минске как? Приходишь к застройщику и говоришь: «Хочу рассрочку». Платишь первоначальный взнос, все остальное – в кредит. У некоторых застройщиков даже есть партнерские программы с банками, и они готовы предложить клиентам специальные условия.
В Германии такого нет. Местные застройщики сразу же хотят деньги, поэтому единственный вариант для тех, кто не имеет всей суммы на руках, – ипотека. Эмигрантам в этом плане непросто. Так как у нас временный вид на жительство (Blue Card), немногие банки в принципе хотели с нами работать. Это было немного стрессово.
– Нас многие предупреждали, что с Blue Card взять ипотеку в банке практически невозможно, – дополнила Карина, – советовали подождать полгода и идти в банк уже с постоянной регистрацией.
Но ждать дольше мы не могли, так как цены постоянно росли, да и нашли отличный вариант, который не хотелось упускать. В итоге вариантов было мало, но финансирование мы нашли.
На фоне огромных цен радует хотя бы процент по ипотеке: если в Минске минимальный кредит выдают под 16% годовых, то здесь всего 1,5%.
Для того чтобы взять ипотеку в Германии, необходимо пройти испытательный срок на работе. В Берлине он составляет 6 месяцев. Учитывая, что и Карина, и Леша официально трудоустроены, они как семья могли претендовать на большую сумму.
Как и в Беларуси, банки ориентируется на объем заработной платы, чтобы после взносов по кредиту человеку оставалось на что жить. С одним отличием: в Германии нет привязки к проценту от зарплаты, но есть установленные лимиты.
В среднем у кредитополучателей должно сохраняться от 1 до 2 тысяч евро в месяц на руках после выплаты всех взносов по ипотеке. Ставка рефинансирования имеет значение только в момент подписания договора.
– Наша ипотека рассчитана на 40 лет, но договор с банком подписан только на 10. В этот период мы выплачиваем ипотеку под 1,5% годовых, – пояснил Леша. – Через 10 лет договор продлевается на новых условиях согласно актуальному состоянию рынка.
Если условия улучшатся, процент может стать ниже, если ухудшатся – выше. Если ты хочешь заключить договор сразу на больший срок, к примеру на 20 лет, то процентная ставка по кредиту изначально будет выше. Таким образом банки страхуют себя от возможных рисков.
По условиям ипотечного договора, ежемесячные взносы за квартиру на первые 10 лет у ребят составят 2300 евро.
– Ты можешь заметить, что выплаты ипотеки значительно больше, чем то, что мы платим сейчас за аренду. Да и коммуналка выйдет дороже, так как новая квартира почти в два раза больше съемной. В сумме первые 10 лет мы будем платить более 2,5 тыс. евро в месяц, дальше – дешевле. С другой стороны, это наша квартира, а не съемная, да и район сам по себе для жизни лучше.
Полную стоимость ипотеки собственники начнут платить уже после заселения, до ввода дома в эксплуатацию – только проценты в размере 1,5% в год от суммы строительства. В данный момент ребята ждут информации по первым платежам.
За что минчане отдали 700 тысяч евро
Квартиру выбирали по нескольким критериям: 4 комнаты, благополучный район, удобная планировка, наличие большой террасы, хороших школ и леса рядом. Предложений по этим характеристикам было немного.
Весь старый фонд ребят сразу не устроил из-за отсутствия балконов. Дальше круг сузился до первого и последнего уровня новостроек. Пентхаусы не подошли по цене, выбор сократился до ground floor с террасами:
– Цены на недвижимость в Берлине очень разные. Все зависит от района, количества комнат, года постройки здания. 4-комнатную квартиру можно купить от 500 тысяч до 2 млн евро. Вариант, который устроил нас, стоил 700 тысяч евро. Это 100-метровая «четырешка» на первом уровне новостройки в одном из лучших районов города Schmargendorf. Здесь живут преимущественно немцы, рядом много хороших школ, лес и озера. Есть где проводить время всей семьей.
Площадь квартиры – около 100 квадратных метров. Выделены три изолированные комнаты и гостиная, объединенная с кухней. Есть большая терраса, балкон, два санузла и прачечная. В цену входит отделка, сантехника и подогрев пола. Санузлы полностью оборудованы, на окнах установлены электрожалюзи.
– В Берлине в новостройках не продаются квартиры без отделки. Это стандарт для города. Дольщик может выбрать цветовые решения и материалы из стандартного набора или из каталога за дополнительную плату.
На стадии строительства можно менять даже планировку квартиры, если это позволяет конструктив здания. Даже в бюджетных новостройках квартиры сдаются с теплыми полами, электрожалюзи, отделкой, сантехникой и даже с бытовой техникой. В принципе, когда квартира будет готова, нам останется купить только кухню и мебель, и можно будет заселяться.
По договору дом должны ввести в эксплуатацию в конце декабря 2021 года. Если уложиться в сроки не получится, то застройщик будет вынужден заплатить дольщикам неустойку, которой, как правило, хватает, чтобы снять жилье.
Учитывая рост цен на недвижимость в Берлине и стадию строительства, цена готовой квартиры в новостройке будет значительно выше, чем 700 тысяч евро. Однако выгодную продажу ребята не рассматривают:
– Цена квартиры, конечно, будет выше, но, учитывая налоги на покупку и продажу недвижимости в Берлине, это не будет так выгодно, как хотелось бы. Вместе с тем ипотечный договор не ограничивает нас в правах на продажу. Если вдруг захотим, это реально, – пояснил Леша.
– Последнюю съемную квартиру в новостройке мы арендовали ровно в таком виде, как получим свою после того, как дом сдадут: без кухни и мебели, но с отделкой и санузлами. В этом плане мы уже с опытом. Сами устанавливали кухню, покупали мебель – на все ушло около 10 тысяч евро. Для Берлина это нормальная практика.
Из вариантов при съезде – продать все новым арендаторам или, чего бы сильно не хотелось, вернуть все в первозданный вид: вывезти мебель и технику, перекрасить стены и так далее.
Вообще в Германии арендаторы серьезно защищены законом, вплоть до того, что не всегда собственник сможет выселить жильцов, чтобы продать свою недвижимость. Они же, к слову, имеют первоочередное право на ее покупку.
Что еще почитать на Realt.by: «От такого предложения было бессмысленно отказываться». В Гомеле за $15 тысяч продается квартира площадью 20 «квадратов»
Фото: realt.by.