Оптимистичнее, чем в начале года, но все равно плохо – приблизительно так можно описать ситуацию с кредитами на жилье в Беларуси. Что именно происходит в сфере кредитования недвижимости и ждать ли перемен к лучшему?
Разобраться в тонкостях кредитования покупки и строительства жилья нам помог Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, директор АН «Вива Консалт» и член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси.
КАКИЕ КРЕДИТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПРЕДЛАГАЮТ БАНКИ?
– «Беларусбанк», «БелВЭБ», «Белгазпромбанк», «БПC-Сбербанк» и «Приорбанк» – та самая смелая пятерка, предлагающая в нынешних условиях неопределенности кредиты на приобретение и/или строительство жилья на срок от 7 до 25 лет. Процентные ставки при этом варьируются от 35% до 65% годовых. При этом самый дешевый кредит «Беларусбанка» предоставляется на условиях плавающей процентной ставки, что означает: она вырастет, если изменится финансовая ситуация.
Сумма предлагаемого кредита не превышает 70-80% стоимости приобретаемого или строящегося жилья, однако на практике кредитополучателю придется профинансировать куда больший процент стоимости квартиры, поскольку банки ограничивают максимальный размер кредита прямо («БелВЭБ», «БПС-Сбербанк») либо косвенно: например, вводя высокую процентную ставку или устанавливая срок кредита менее 20 лет («БелВЭБ»). Сумма кредита также зависит от платежеспособности клиента. Другими словами, если на сайте банка вы увидели слова «сумма кредита не ограничена», это не совсем верно: банк будет учитывать ваш чистый доход, количество поручителей и другие условия.
КАКОЙ ИЗ КРЕДИТОВ САМЫЙ ВЫГОДНЫЙ?
– На общем фоне наиболее выгодными кажутся кредиты «Беларусбанка», которые привлекают своей «ценой». Но если изучить их более детально, то обнаружатся некоторые нюансы, существенно ограничивающие использование кредитной поддержки данного банка. Приобрести квартиру «здесь и сейчас» не получится: жилищный вопрос может решиться скорее ввиду удачного стечения обстоятельств, нежели эффективного планирования.
Кредит на покупку жилья предлагается только в отношении квартир, построенных по госзаказу. А кредит на строительство – только для жилья, приобретаемого по договорам долевого строительства. В то время как большая часть застройщиков сегодня реализует квартиры в частных новостройках и путем продажи жилищных облигаций.
Еще один неприятный нюанс – сама методика расчета максимально возможной суммы кредита, «благодаря» которой лишь очень состоятельный белорус может рассчитывать на получение кредита, достаточного для того, чтобы профинансировать хотя бы 30% стоимости квартиры в доме эконом-класса. Подобная ситуация – еще одно отражение жесткой кредитной политики государства, и в такие времена объективно выгодных кредитов на приобретение жилья быть не может.
ПОЧЕМУ ВСЕ ТАК ПЛОХО?
– Причины неподъемно высоких процентов в целом находятся за пределами отрасли жилищного строительства, но не очень далеко от нее. Несмотря на заявленные успехи модернизации, неэффективные или малоэффективные предприятия все еще образуют критическую массу в стране. Строительная отрасль с завышенной себестоимостью готового продукта – не исключение. Справедливости ради стоит отметить, что данной проблеме государство уделяет немало внимания, а значит, в среднесрочной или долгосрочной перспективе решит ее.
Ярким примером неэффективного производства в жилищном строительстве является индустриальная серия ОАО «МАПИД» М-464М, ориентированная на потребителя жилой среды эконом-класса. Квартиры в данном типе жилых домов превышают потребительский стандарт общей площади на 10-15%. Следовательно, в конкурентном рынке данный «излишек» потребителем не оплачивается, что уменьшает прибыль застройщика, а с 2014 года – косвенно и генерального подрядчика.
КОГДА СТАНЕТ ЛУЧШЕ?
– Предсказывать, через какое время ситуация может измениться, не берется даже правительство, и это при наличии множества государственных программ и планов в различных отраслях экономики. Однако всем известно, при каких важных условиях это произойдет: когда государство станет более эффективным экспортером, а также создаст и будет поддерживать благоприятный инвестиционный климат.
ЕСЛИ КВАРТИРУ ВСЕ РАВНО ХОЧЕТСЯ, МОЖЕТ, СОГЛАСИТЬСЯ НА КРЕДИТ?
– Тем, кто мечтает о квартире в столице, я могу посоветовать только одно: обзавестись перспективной работой. Как вы видите, кредит (который де-факто покрывает в среднем только около 30% стоимости квартиры) — дополнительный инструмент, но никак не самостоятельный способ решения жилищного вопроса. Использовать кредит или нет – личное дело и бремя каждого. Очевидно, что соглашаться на кредит в условиях неопределенности – риск, а по ставке, превышающей 35%, – большой риск. Он оправдан только в том случае, когда кредит берется в условиях срочности и с большой вероятностью будет скоро погашен из иных, не столь дорогих источников.
«К счастью» для населения, банковская система, наверное, предвидела возможные проблемы с исполнением кредитных обязательств и ограничила доступ к кредитным ресурсам. Для населения это своего рода индикатор того, что к данному вопросу нужно отнестись очень серьезно. В любом случае сегодня условия кредитования настолько жесткие, что потребителю придется здорово постараться, чтобы обременить себя неподъемным кредитом.
Перепечатка материалов CityDog.by возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото: из личного архива героя, Chen Chen & Kai Williams (chen-williams.com), Andrew B. Myers (andrewbmyers.com).