«Если думаете покупать жилье в Польше, лучше сделать это сейчас». Польская специалистка рассказала о ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости

«Беларуский дом в Варшаве» проводит «Польские информационные встречи», на которые приглашают специалистов из разных сфер, чтобы те поделились с беларусами информацией о специфике жизни в Польше.

Недавно там прошла встреча на тему «Рынок аренды и продажи квартир в Польше». Приглашенная спикерка Катажина Куневич, руководительница отдела исследований жилых помещений в Otodom Analytics, рассказала о текущей ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости, возможностях покупки квартир иностранцами, об оформлении ипотеки и прочее. А CityDog.io сделал конспект этой лекции, выделив самое главное и интересное.

Это полная YouTube-запись встречи (на польском языке)

А вот конспект этой лекции в переводе

Кто строит жилье в Польше?

Всех, кто строит жилье в Польше, делят на две большие группы: физические лица (кто строит для себя) и частные девелоперские компании.

Начиная с 2014 года девелоперы строят больше квартир, чем обычные люди: 60% против 38%. Это значит, что в Польше происходит коммерциализация жилья.

Оставшиеся 2% приходятся на так называемые TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) – общества социального жилья. Это такие компании, которые строят квартиры и сдают их в аренду с возможностью выкупа за более долгий срок. Арендная плата за такое жилье, как правило, ниже средней по рынку – но с каждым годом таких вариантов становится все меньше.

Если говорить о цифрах, то физические лица, кооперативы и TBS строят по всей Польше около 100 тыс. квартир и домов в год. Девелоперы – 140–150 тыс.

Интересно, что для себя люди чаще строят в городах поменьше или пригородах. В той же Варшаве процент индивидуального строительства довольно маленький, потому что земля в городе очень дорогая.

Где больше всего строится квартир и домов в Польше?

Самые большие города в Польше (и, соответственно, самые большие рынки недвижимости) – это Варшава, Краков, Вроцлав, Труймясто (Гданьск, Гдыня и Сопот), Познань, Лодзь, а также Катовице вместе с окрестностями. Именно в этих населенных пунктах девелоперы строят 37% всего жилья. А продают – по 5,5–6 тыс. квартир ежемесячно.

Стоит отметить, что в 2005 году в этих городах строилось 57% жилья. Сейчас же девелоперы выбирают в том числе агломерации (пригороды) и населенные пункты поменьше, потому что в больших городах жилье стало очень дорогим – в том числе из-за того, что большинство квартир и домов строятся девелоперами ради прибыли.

Например, если в Варшаве квадратный метр от застройщика стоит 14 тыс. злотых, то за чертой города – меньше 10 тыс. Разница в цене может достигать 35%.

Может ли иностранец купить недвижимость в Польше?

Квартиру и гараж – может без ограничений, землю – только при наличии разрешения. Однако получить его довольно трудно (а часто и долго).

Что почитать по теме: А вот здесь беларус, купивший дом в Варшаве, делился хитростью, как можно обойтись без разрешения

Если захотите купить участок земли, чтобы построить на нем дом, Катажина советует присмотреться к местностям в 30 км от Варшавы – там рост цен был не таким сумасшедшим.

– Я бы даже сказала, что для тех, кто планирует обзаводиться жильем в Польше, строительство дома в окрестностях больших городов обойдется дешевле, чем покупка квартиры. Небольшой дом на 100–120 «квадратов» в пригороде будет стоить столько же, сколько 40-метровая квартира на Бялоленке.

Стоит ли «влезать» в кредит 2%, о котором все говорят?

Иностранцы имеют преимущество перед поляками – в том плане, что, если поляк когда-либо владел хотя бы частью какого-то помещения или земли, он уже не может претендовать на 2-процентный кредит. Иностранец же может быть владельцем чего угодно у себя на родине – на ипотеку в Польше это никак не влияет.

В случае, когда иностранец или иностранка состоит в отношениях и живет вместе (то есть ведет совместное хозяйство) с поляком или полькой, в собственности которых уже есть жилье, то банк может отказать в кредите. При этом даже не обязательно состоять в браке.

– Сейчас этот 2-процентный кредит выглядит очень привлекательным, – говорит Катажина, – но у него есть и свои нюансы. Например, по условиям кредитования, на протяжении 10 лет вы будете привязаны к этой квартире и ничего не сможете с ней сделать: ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду. С этой точки зрения другие кредиты могут выглядеть даже привлекательнее.

Более того, в течение полугода-года все может измениться – и вполне вероятно, что этот 2-процентный кредит окажется не более выгодным, чем любой другой. Поэтому с одной стороны, мне хочется сказать вам: «Действуйте!», а с другой: «Подождите и посмотрите, что будет дальше».

Сейчас никакого ограничения на количество 2-процентных кредитов нет, но, вероятно, они могут появиться в 2024 году – все будет зависеть от финансирования, выделенного на это кредитование.

А еще из-за кредита 2% в больших городах (в том числе в Варшаве) за последние несколько месяцев сильно выросла стоимость жилья. По сравнению с сентябрем 2022 года (грубо говоря, год назад) – почти в 2 раза.

Что почитать по теме: Подробнее о кредите 2% мы рассказывали тут

Безопасно ли покупать строящееся жилье?

В июле 2022 года были введены новые правила, защищающие деньги, которые покупатель переводит застройщику. Во-первых, они поступают на отдельный счет в банке, и поначалу девелопер их даже не видит. Застройщик получает оплату от банка поэтапно – и только в те моменты, когда это предусмотрено договором. Если девелопер перестанет строить, банк перестанет переводить ему платежи.

Во-вторых, часть ваших оплат (меньше 1%) перечисляется в специальный фонд (Deweloperski Fundusz Ubezpieczeniowy). Причем происходит это через девелопера: после того как застройщик получит от вас деньги, в течение двух недель он должен внести плату в этот фонд. Это тоже обеспечивает безопасность при покупке строящегося жилья. Если застройщик вдруг обанкротится, то этот фонд вернет вам все деньги.

Также перед подписанием договора девелопер обязан предоставить вам всю информацию о строящемся доме: как будет выглядеть жилье, из чего оно будет построено, сколько планируется этажей, что будет вокруг дома и прочее.

Сколько сейчас стоит жилье в Польше?

Средняя стоимость квадратного метра от девелопера в Варшаве – 15 200 злотых. Даже в самом дешевом районе – на Бялоленке – метр стоит уже больше 10 000. В Лодзи «квадрат» в среднем обойдется в 9200 злотых.

Еще одна плохая новость – в больших городах жилье на вторичном рынке может стоить дороже «первички». Конечно, бывают варианты, когда квартиры находятся в очень плохом состоянии: тогда их продают, например, по 8000 за «квадрат». Но сюда нужно добавить и то немалое количество финансов, которое вам придется вложить в ремонт.

Читайте также: «Процентная ставка сейчас на рекордно высоком уровне». Специалист рассказывает, как беларусы могут взять кредит на жилье в Польше

А какова ситуация с арендой жилья?

Альтернативой покупке служит аренда жилья, но все мы знаем, что случилось 24 февраля 2022-го. Когда украинцы стали переезжать в Польшу, часть поляков отдала свои квартиры бесплатно или по низким ценам. Однако большинство беженцев стали снимать жилье по обычным рыночным ценам. И всего за месяц предложение по аренде квартир упало сразу на 70%. То есть если 24 февраля в аренду предлагалось 100 квартир, то 24 марта – уже только 30.

По словам Катажины, в этот период случилось интересное в статистике. До начала войны большие квартиры в Варшаве стоили в среднем 5000 злотых, маленькие – 2500. Когда приехали украинцы, они в первую очередь разобрали жилье подешевле, и в предлагаемых на рынке остались в основном дорогие квартиры – получается, что среднюю стоимость считали исходя из этих высоких цен. На основании этого СМИ написали, что цены выросли. И в результате квартиры, которые начали освобождаться, действительно выставлялись в объявлениях дороже – иногда до 35%.

Еще год назад и на первичном, и на вторичном рынках было много предложений о продаже жилья. Цены были не такими высокими (примерно на 20% ниже, чем сейчас), а девелоперы более охотно шли на уступки.

– Сейчас стоимость недвижимости растет, и пока ничто не указывает на то, что в ближайшие полгода-год ситуация изменится, – добавляет Катажина. – Поэтому если планируете в ближайшее время покупать квартиру, то лучше сделать это сейчас, чем через год.

Многие поляки покупают квартиры для инвестиций, потому что их стоимость постоянно растет. И никто из них не заинтересован в том, чтобы этот рост остановился. Единственное, чего хотят такие собственники, – это того, чтобы не дорожало содержание квартиры (то есть коммунальные платежи, чинш и т.д.).

На вторичном рынке сейчас вы можете найти квартиры, которые были куплены 5-6 лет назад просто для того, чтобы на них заработать, – поэтому и на «вторичке» цены растут.

Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.

Фото: Unsplash.com. Видео: YouYube.com.