CityDog.io узнал, чем польский рынок недвижимости отличается от беларуского, на что обращать внимание при аренде квартиры в Польше и упадут ли в Варшаве цены на жилье.
Как открывали агентство: от работы вдвоем до своего офиса и 10 сотрудников
Агентство недвижимости «Немига» открыла семейная пара – Дарья и Кирилл. В 2020 году они сами переехали в Польшу и столкнулись с тем, что арендовать квартиру в Варшаве очень сложно. И хороших русскоязычных риелторов тоже надо было поискать.
Так ребята решили открыть собственное агентство и начали изучать польское законодательство, консультироваться с юристами и разбираться с варшавским рынком квартир.
– В процессе оказалось, что в сфере недвижимости много пробелов. Например, большинство поляков и сами многого не понимают из своего законодательства. Взять хотя бы тот же окказиональный договор, который сейчас многие требуют. Они где-то услышали, что такое надо, а зачем и как правильно его оформлять – не знают.
А для чего вообще нужен окказиональный договор (Najem Okazjonalny)? Дело в том, что, согласно польскому законодательству, которое почти всегда на стороне арендатора, выселить жильцов из квартиры практически невозможно – особенно если им некуда идти. Поэтому юристы и придумали такой договор, в котором должен быть указан адрес, куда жильцы смогут переехать в случае необходимости. Для арендаторов окказиональный договор – дополнительные хлопоты и финансовые траты, а для владельцев квартир – своеобразная подстраховка.
По-хорошему для составления такого договора квартиранты должны найти друзей, родственников или знакомых в Польше, у которых есть собственное жилье и которые были бы не против в случае чего приютить на какое-то время. Но, так как такие знакомые есть не у всех, многие агентства недвижимости стали продавать адреса.
Важно: найм окказиональный можно заключить только до 10 лет и только с физическими лицами.
– А еще когда мы приехали, остро стоял вопрос с запретом на замельдование (регистрацию по месту жительства), – продолжает Кирилл. – Сейчас мы такое встречаем все реже, а раньше этот запрет даже прописывали в договорах. Многие поляки не понимают разницы между сталым (постоянным) и часовым (временным) мельдунком.
Сталый мельдунек (Zameldowanie stale) – это постоянная регистрация, или прописка, как обычно мы называем это в Беларуси. Получить ее могут только владельцы квартиры. Часовы мельдунек (Meldunek czasowy) – это регистрация на время действия договора аренды или до конца визы, если она заканчивается раньше.
Обратите внимание: для того чтобы сделать часовы мельдунек, согласие арендодателя не обязательно!
Интересно, что до релокации опыта по работе с недвижимостью у Кирилла и Дарьи не было – так же, как и знаний о построении бизнеса в Польше с нуля. В Минске у пары был бизнес по продаже сантехнического оборудования, а до того они успели поработать маркетологом и менеджером по продажам – это и пригодилось.
Сначала Дарья и Кирилл работали вдвоем, а первыми клиентами в основном были друзья и знакомые. Первые наемные сотрудники появились примерно через год. Теперь у агентства свой офис в бизнес-центре недалеко от «Варшавы Заходней», на ребят работает около 10 человек.
Чем польский рынок недвижимости отличается от беларуского?
– Польский рынок более динамичный. В Беларуси как: увидел объявление об аренде квартиры, позвонил, приехал посмотреть и, если все понравилось, сразу заплатил и заселился. А если захотел подумать, то хозяева и сами через неделю могут перезвонить и спросить, что ты решил.
В Польше же – и в Варшаве в частности – такого и близко нет. Здесь если в агентство обращаются владельцы, то они ставят срок: например, нужно сдать квартиру в течение недели. Ну, и спрос на жилье гораздо выше. Сейчас релокантов из Беларуси и Украины уже в разы меньше, чем в 2021-2022 годах, но люди все равно едут. И некоторые по-прежнему сталкиваются с «кастингом», когда хозяева приглашают по несколько желающих на просмотр и сами выбирают, кому сдавать.
Как выбирают будущих квартирантов? Часто из какой-то личной симпатии – и ни трудовой контракт, ни выписки по счету тут не имеют значения.
Например, владельцы очень не любят, когда идет много правок по договору, или когда потенциальные жильцы цепляются к каждому пункту контракта, или проверяют каждую мелочь в квартире, или когда начинают спрашивать, почему на кухне нет посуды, а в спальне – постельного белья. Некоторым не нравится, если арендаторы хотят дополнительную мебель, хотя часть хозяев готова докупить ее без проблем.
В общем, владельцу проще выбрать тех квартирантов, которые не требуют от него лишних телодвижений или финансовых вложений. Поэтому чем менее вы притязательны, тем выше шансы получить жилье.
И да, наш беларуский комплекс «все поедем в столицу» никуда не делся. Большинство (как и мы) едут в Варшаву. Но в той же Познани стоимость аренды ниже, чем в Варшаве, а вот в Гданьске цены на квартиры почти такие же, как и в столице. Правда, там есть и такое понятие, как сезонность: летом и спрос высокий, и цены, соответственно, выше. Поэтому если переезжать в Гданьск и искать квартиру на долгий срок, то лучше делать это зимой.
После начала войны цены на жилье поднялись не только в крупных городах, но и в мелких населенных пунктах до 100 тысяч человек. Туда в поисках работы поехали люди с низкой квалификацией – ведь большинство заводов в Польше расположено в городах-спутниках. Так что там ситуация по поиску жилья была еще жестче.
Сейчас, по ощущениям, ситуация более-менее выровнялась, а цены упали процентов на 30–35.
Если говорить о продаже, то в Польше тоже все решается гораздо быстрее. В Беларуси квартира может продаваться 3-4 месяца, здесь при хорошем раскладе жилье уходит за месяц (а то и за пару недель). На наш взгляд, это связано с тем, что в Польше больше платежеспособных людей. Те же беларусы часто переезжают с деньгами от продажи квартиры в Беларуси – и хотят купить что-то недорогое, но свое в Варшаве.
По статистике, в 2022 году иностранцы приобрели в Польше 14 400 квартир. Больше всего покупали украинцы и немцы, на третьем месте по количеству сделок беларусы, которые забрали 1336 квартир (что выше показателя 2021 года на 83%).
А если говорить о состоянии сдаваемых квартир?
– В Польше «бабушатников» меньше, но они тоже есть. При этом, по сравнению с Беларусью, разница в стоимости аренды «бабушатника» и квартиры с нормальным ремонтом здесь минимальная.
Например: «бабушатник» в Минске будет стоить условно 200$, а квартира с ремонтом – уже 350$. То есть разница в цене – в полтора раза. В Варшаве соотношение цен по этим предложениям будет примерно 2000 злотых (498$) и 2800 злотых (697$) – разница процентов 20–30. И все равно поляки стремятся отремонтировать свои квартиры, потому что понимают, что коэффициент стоимости будет выше.
«Бабушатники» чаще всего арендуют люди, которые приезжают в Польшу на сезонные работы. Те, кто переезжает на постоянку, выбирают хорошее жилье. При этом разного рода сталинки и хрущевки большим спросом у беларусов в Польше не пользуются. Чаще всего они выбирают дома поновее.
Какие районы считаются в Варшаве престижными?
– Сложно сказать. Мы можем говорить о районах, которые больше любят беларусы, украинцы и поляки. Наши релоканты чаще всего выбирают Волю (Wola), Урсынов (Ursynów), Мокотув (Mokotów), Вилянув (Wilanów). А те, кого не пугают старые застройки, еще и Жолибож (Żoliborz).
Правда ли, что по сравнению с 2021 годом сейчас цены на жилье в Польше снижаются?
По словам Кирилла, владельцы квартир не очень хотят снижать цены на жилье, потому что после 2021 года «уверовали, что вступили в новый денежный этап с отпусками на Мальдивах», когда стоимость можно ставить высокую, а желающих все равно будет толпа.
– Еще одна причина, по которой владельцы неохотно идут на снижение цен, – динамичная ставка по кредитам в Польше. Сейчас она выросла, и люди вынуждены платить больше. Условно говоря, если раньше они ежемесячно отдавали в банк 3000 злотых, то сейчас уже платят 3500. А квартира сдается максимум за 3200. И чем больше они снизят цену на аренду, тем больше им придется доплачивать по кредиту из своего кармана – а делать этого никто, естественно, не хочет.
Повысить цену на жилье владелец квартиры может, если это условие прописано в договоре аренды. В противном случае до конца срока действия контракта он может поднять только чинш административный (если его повысит обслуживающая компания).
Чинш (czynsz) – месячная оплата аренды жилья.
Чинш административный (czynsz administracyjny) – административная плата, которая покрывает налог на землю, уборку территории, вывоз мусора, охрану и т.д.
Медиа (media) – коммунальные платежи.
По прогнозам Кирилла, ближе к Новому году ситуация должна измениться. Уже сейчас больших очередей на просмотр квартир нет, сами владельцы начинают более лояльно относиться к арендаторам. Осталось «пережить» волну студентов в сентябре – и там, вероятно, процентов на 20 цены упадут.
Плюс сейчас многие люди задумываются о покупке собственного жилья, что сократит количество арендаторов. Только за первую неделю действия новых кредитов под 2% было подано 3000 заявок. И это еще не все банки начали их выдавать.
Что почитать по теме: Когда в Польше начнут выдавать кредиты на жилье под 2%? А смогут ли в этой программе поучаствовать беларусы? Узнали у кредитного эксперта
На что обращать внимание при аренде квартиры в Польше?
– В первую очередь – на владельца. И узнать, действительно ли человек, который сдает вам квартиру, является ее собственником, – говорит Дарья. – Сейчас в Польше появилось очень много мошенников, которые заселяются в квартиру на 3-4 суток и за это время пытаются ее «пересдать» на долгий срок. Берут деньги за месяц или два и пропадают. Мы с такими «предпринимателями» сталкиваемся раза по четыре в неделю.
Первый звоночек – когда начинают говорить, что это квартира дяди или тети, которые находятся далеко, поэтому договор будем подписывать удаленно. Лучше сразу уходить.
– Еще важно проверить состояние самой квартиры. Не стесняйтесь открывать шкафы, залезать в тумбочки и прочее, – добавляет Кирилл. – Потому что иногда бывает, что на первый взгляд все выглядит чинно и благородно, а потом человек заселяется – и вечером выходят тараканы, например. Не забывайте проверить и счетчики. Бывают случаи, когда хозяева свои старые долги пытаются перевесить на арендаторов.
Не менее важно внимательно изучить договор аренды, потому что там владельцы чего только не понаписывают. По-хорошему, если договор большой, то его лучше перевести через присяжного переводчика и по необходимости проконсультироваться у юриста. Иногда бывают такие формулировки, что даже при неплохом знании польского не поймешь. Но вообще чем проще договор, тем лучше. Иногда владельцы скачивают из интернета 6 пунктов – и этого достаточно.
А вот чего бы я НЕ советовал, так это снимать жилье у компаний, которые сдают свои помещения, потому что впоследствии они делают с тарифами что хотят. Буквально недавно к нам обращался клиент, который нашел себе жилье самостоятельно, а теперь не может выселиться. Проблема в том, что ему обещали счет за коммуналку в 300 злотых, а пришел на 1200.
Бывают ли случаи, когда хозяева не хотят заселять русскоязычных жильцов?
– Да. Иногда они пишут прямо в объявлении, что жилье доступно только для поляков.
Мы сами пытались заключить договор с компанией по доставке DPD. Но они узнали, что учредители нашего агентства – беларусы, и отказали. Нам об этом сказал оператор по телефону. Но в то же время если мы пойдем в суд и предоставим запись разговора, то кого накажут? Оператора. Руководство этой компании просто скажет, что это его личное мнение, а они такого не говорили.
Точно так же и в ситуации с владельцами квартир. Если вы пожалуетесь на владельца за дискриминацию, квартиру он вам все равно не сдаст. И в чем тогда смысл?
А как работают агентства в Варшаве?
– По-разному. Мы, например, предлагаем фиксированные тарифы, которые вы можете выбрать сами в зависимости от запросов: базовый (2400 злотых), оптимальный (2800 злотых) и премиум (3500 злотых), – рассказывает Кирилл. – Удобно, что стоимость не изменится, даже если квартиру вы снимете за 10 000 злотых.
Мы работаем по предоплате – на случай, если клиент вдруг пропадет или откажется снимать жилье через нас, а мы уже потратим на него силы и время. И в этом плане с беларусами проблем никогда не было – они смело переводят и предоплату, и стоимость аренды, если ищут удаленно, и залог.
– Мы не работаем с клиентами, которые обращаются сразу в несколько агентств. И наша предоплата в какой-то степени нас подстраховывает, – добавляет Дарья. – Такой поиск – самый бессмысленный в мире, потому что квартиры все равно для всех одинаковые. А когда несколько риелторов звонят одному и тому же хозяину для одного и того же клиента, то это как минимум странно, согласитесь.
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.