Айтишники-релоканты поделились с Devby.io своим опытом покупки недвижимости от 250 000$ за границей в ипотеку в 2022-2023 годах. Вот 6 историй.
Варшава
Покупатель: Senior iOS developer/team lead, работает как ИП
Квартира: 96 кв. метров
Стоимость: 1 350 000 злотых (около 335 000$)
Сумма ипотеки, ставка/срок: 850 000 злотых (около 210 000$) под ставку 8,46% на 30 лет
Поиск
– Квартиру вместе с девушкой искал через otodom.pl и агентства недвижимости. Перед покупкой лично просмотрели только два варианта, а окончательный выбор делали между двумя квартирами с примерно равной стоимостью. В итоге купили трехкомнатную квартиру в доме 2000 года постройки с паркингом.
Плюсы: локализация (200 метров до метро), приемлемый ремонт (классический, вне времени), площадь плюс парковочное место в подземном гараже.
Цена/ипотека
Квартира обошлась в 1 350 000 злотых. Из них около 500 000 злотых составили собственные средства, а на 850 000 злотых взяли кредит в банке.
Сделка прошла в три этапа:
- Перевод продавцу квартиры 500 000 злотых;
- Отправка подтверждения перевода в банк;
- Перевод продавцу кредитных 850 000 злотых.
Собственные средства лежали на счете в банке Santander, где я обслуживался два года. Деньги перевезли из Беларуси частями без декларирования.
Определенные сложности возникли уже в Польше, когда эти деньги нужно было положить в банк на счет. У польских банков есть процедуры против отмывания средств: без подтверждения происхождения банк не примет деньги. К счастью, у нас были договоры о продаже машин и квартиры в Беларуси. Также есть лазейка, когда можно (на свой страх и риск) класть деньги в банк небольшими порциями – до 10 000$ раз в неделю.
Что касается кредита, то на момент поиска банков для получения заемных средств ситуация была такой: с иностранцами работали 5 банков, с ИП только 2. Так как я ИП, то выбирал из двух банков и остановился на Pekao BP, так как здесь нам готовы были выдать кредит на большую сумму, чем другие банки. С нашими доходами в других банках мы могли рассчитывать только на 600 000 – 650 000 злотых (148 000 – 160 000$).
Правда, от месяца к месяцу условия меняются, поэтому следует обращать внимание на то, что актуально сегодня. Каждый банк имеет уникальный набор требований, и этот набор меняется в зависимости от спроса. Иногда банки понижают порог (количество условий) для иностранцев, чтобы выдать больше кредитов.
С учетом фиксированной ставки (8,47%) и срока кредита ежемесячный платеж по ипотеке составляет 6650 злотых (1650$+).
Для расчета кредитоспособности некоторые банки в Польше требуют доходы за последние 6 месяцев или год, а некоторые – исключительно годовую декларацию PIT. В моем случае это был PIT за 2021-й (несколько месяцев) и банковская выписка о доходах за 2022 год.
Полагаю, что нет порога для получения права на ипотеку. Скорее, у банков работает правило «больше доходов – больше кредитоспособность». Также в необходимый набор документов для банка вошли ВНЖ, подтверждение об отсутствии задолженностей по налогам и отчислениям в ЗУС. Кстати, кредит брали на двоих с девушкой, поэтому банк суммировал наши доходы при расчете суммы заемных средств.
Для совершения сделки не требовалось разрешение МВД. (В Польше такое разрешение необходимо в следующих случаях: 1) когда вместе с недвижимостью приобретается участок земли, 2) при покупке любой недвижимости в приграничной зоне, за исключением кооперативной формы собственности. – Ред.)
При планировании ипотеки обязательно стоит обращаться к услугам так называемого «дорадцы», или советника по кредитам. Они получают процент от стоимости кредита (от банка), соответственно для кредитополучателя его услуги бесплатны. Советник заинтересован, чтобы клиент получил кредит, так это от этого зависит его доход. Поэтому он (в теории) стремится найти наиболее выгодное предложение на рынке.
Иногда бывает (как в нашем случае), что советник имеет своих знакомых из работников банков, это ускоряет и упрощает процедуру оформления ипотеки.
Варшава
Квартира: 76 кв. метров
Стоимость: 1 190 000 злотых (295 000$)
Сумма ипотеки, ставка/срок: 950 000 злотых (235 000$) на 7 лет под 7,47%
Поиск
– Все вышло спонтанно. Хозяин нынешней съемной квартиры поднял аренду с 4 до 5 тысяч злотых, и мы решили, что надо начинать думать о своем жилье.
Искали на olx, otodom, только варианты с огрудком или открытой площадкой на верхнем этаже, готовым ремонтом и не в пригороде, поэтому хороших вариантов было немного. Искали около месяца, всего посмотрели шесть квартир.
Еще один вариант с огрудком и отличным ремонтом понравился, но там хозяин квартиры был мутный, постоянно повышал цену и переносил встречи для подписания предварительного договора (возможно, пытался найти лучший для себя вариант). Остальные варианты не нравились из-за ремонта или огрудка (часто огрудки неудачной формы и на виду у прохожих).
Цена/ипотека
Остановились на трехкомнатной квартире с открытой площадкой около 30 кв. метров, с хорошим видом, новым ремонтом.
Сделка по покупке квартиры пока еще в процессе. Я уже заключил предварительное соглашение с собственником и внес задаток 100 000 злотых (24 500$). Также получил предварительное согласие банка на ипотеку, заказал финансовую оценку квартиры и пока жду.
Собственник снял квартиру с продажи и ждет, когда я решу все вопросы с кредитом. На это дается два месяца.
В предварительном договоре прописано, какая квартира, в каком состоянии, условия продажи. Если подписать предварительное соглашение у нотариуса, то собственник не сможет продать квартиру кому-либо, кроме меня. Но мы не стали так заморачиваться и подписали сами.
Обычно залог в предварительном соглашении составляет 10% от стоимости квартиры и является невозвратным. Но мы договорились с риелтором и собственником о возврате залога, если три банка откажут в кредите. Я работаю как ИП менее двух лет, КЧП (временный вид на жительство) заканчивается меньше через три месяца. Только два банка готовы предоставить кредит – Santander и Pekao. Так как я обслуживаюсь в Santander, мне было удобно профинансироваться здесь.
Кредит мне дают на 950 000 злотых (235 000$) на 7 лет под фиксированную ставку 7,47%. Месячный платеж составит 15 000 злотых (3720$), включая страхование жизни и страхование имущества.
Бостон
Дом: 170 кв. метров
Стоимость дома: 600 000$
Сумма ипотеки, ставка/срок: 550 000$ под 6% на 30 лет
Поиск
– Дом искали около двух месяцев. У нас был список требований и желаний: задний двор, хороший и спокойный район, недалеко от города.
Пересмотрели 7–10 домов лично и очень много онлайн на самом популярном сайте zillow.com, а также на сайтах, доступ к которым дает твой риелтор.
Где-то не нравилось состояние дома, где-то цена, где-то не устроило наличие home owners association (товарищество собственников жилья). Они есть в некоторых районах и имеют свод правил. Например, нельзя ставить заборы, делать что-то на своем заднем дворе, дом должен быть определенного цвета. И товариществу ежемесячно надо делать отчисления. Их размер зависит от того, есть ли в районе, например, какие-то общие зоны пользования, что делается по содержанию и уборке района. Это может быть и 50$, и 500$ в месяц.
С собственниками домов в процессе поиска мы не встречались. Только со своим риелтором, который, в свою очередь, встречался с риелтором продавца.
Услуги риелтора оплачивается продавцом. Он помогает в коммуникации, во всех процессах и в переговорах о цене. Продавцу оба риелтора обходятся в 5-6% от стоимости сделки. Эти 5-6% потом делятся между риелторами пополам.
Мы сделали 5 оферов собственникам разных домов, прежде чем смогли купить. В США очень конкурентный рынок, и офер на дом надо выиграть у других покупателей, предлагая больше денег, отказываясь от инспекций, платя все наличкой и т. д. Мы предлагали к запрашиваемой цене более 50 000 долларов сверху, но все равно проигрывали. А дом, который в итоге купили, обошелся без таких дополнительных затрат.
Площадь нашего дома – около 1800 кв. футов (около 170 кв. метров). Четыре спальни, гостиная, кухня, столовая, гараж, большая территория (около одного акра), хороший район и в целом хорошее состояние, учитывая, что дому уже лет 40. Но, чтобы привести дом полностью в порядок и сделать его под себя, придется в течение года-двух вложить около 50 000$, если рассчитывать на свои силы. В основном это будут траты на косметический ремонт: заменить пол, покрасить внутри и т. д.
Цена/ипотека
Общая стоимость дома – 600 000$. Из них мы вложили 10% собственных средств, остальное – ипотечный кредит на 30 лет под 6% годовых. При желании можно выплатить быстрее. Ежемесячный платеж по ипотеке с учетом налогов и страховки составит около 4000 долларов.
C получением кредита не было проблем. На тот момент мы находились в стране по рабочей визе чуть меньше двух лет. Банк попросил подтверждение от работодателя о том, что я, скорее всего, продолжу работать в той же должности в обозримом будущем. Также банку нужна была информация о визе, об активах и кредитах в других банках, о доходах. Если положил наличные на счет, банк спросит о происхождении средств.
Все документы делаются в пару кликов онлайн и отправляются тоже онлайн. Банк делает pre-approval в течение двух дней при наличии всех документов и высылает примерные условия. После того как собственник принял офер на дом, еще около месяца уходит на закрытие сделки: провести инспекции, оценку дома, подписать документы.
В зависимости от платежеспособности затраты на выплату ипотеки могут составить до 30% от грязного дохода на семью, включая налог (property tax) и страховку.
Property tax распределяется на весь год. В каждом штате и даже в каждом городе он разный. Есть штаты с маленькими property tax, есть с большими. Зависит от текущей цены дома и пересчитывается каждый год.
Если есть другие кредиты, например на автомобиль, или кредитные карты, банки также обращают на это внимание и уменьшают сумму ипотеки. У нас не было других кредитов, кроме небольших кредитных карт. Мы рассчитывали бюджет с хорошим запасом и не брали дом дороже, хотя банки предлагали взять кредит на большую сумму.
Полчаса от Амстердама
Покупатель: Dev Team Lead
Квартира: около 100 кв. метров
Стоимость: 400 000 евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: 400 000 евро на 30 лет, ставка 4% – в течение первых 10 лет
Поиск
– Искал квартиру в небольшом городе (не хотел бы его называть) в 30 минутах езды от Амстердама, в котором снимали жилье после приезда в страну. Плюсы: относительно доступные цены, расположение, инфраструктура. Минусы: не Амстердам, поэтому иногда за большой жизнью нужно ездить в столицу или другие крупные города.
Так как зона поисков была ограничена одним городом, то смотрели все доступные в нем варианты, в том числе и те, которые недавно были проданы, чтобы понимать рынок.
Строительством нового жилья здесь особо не балуют, а купить недвижимость можно только выиграв в лотерею среди всех покупателей. Поэтому смотрели на вторичный жилой фонд, который иногда может быть с историей в сотни лет.
Вживую посмотрели около пяти вариантов. Где-то не хватало площади, где-то вид из окна был не тот, где-то не было лифта. В итоге купили трехкомнатную квартиру площадью почти 100 квадратных метров, которая устроила нас по большинству параметров. Из дополнительных плюсов нашей квартиры можно назвать хорошую транспортную доступность и то, что у хозяев вкус схож с нашим. Они оставили свою мебель, часть которой мы продолжаем использовать. А еще недалеко море.
Цена/ипотека
Квартира обошлась в более чем 400 тысяч евро. Чем ближе к Амстердаму и новее жилье, тем выше цены. Некоторые квартиры могут стоить вплоть до миллиона евро.
В 2022-м покупатели оказались в ситуации, когда рынок из-за низких ковидных процентных ставок перегрелся и цены сильно выросли. Когда процентные ставки стали расти, начали понемногу остывать и ожидания продавцов. Свое жилье мы купили без «овербида» (который был нормой почти пару лет) и даже чуть снизили цену, чем удивили нашего агента.
На всю стоимость квартиры взяли ипотеку. Это распространенная практика в Нидерландах, когда банки покрывают до 100% стоимости квартиры без первого взноса.
Для иностранцев с ВНЖ, постоянным или временным трудовым контрактом, которые проработали в стране 3–6 месяцев, нет никаких особенных требований по документам. Платежеспособность проверяется справкой от работодателя с указанием типа контракта и годовой зарплаты. Если очень упрощенно, то максимальная сумма ипотеки считается по суммарному gross-доходу домохозяйства за год, умноженному на 5.
Кредит на 30 лет. Это стандартный срок продолжительности ипотеки в Нидерландах. В течение 10 лет будет действовать фиксированная процентная ставка – 4% годовых.
Взять ипотеку можно и с плавающей ставкой с возможностью зафиксировать позже. Срок фиксации влияет на ставку, и могут отличаться расчеты максимальной суммы кредита. Фиксированная ставка через 10 лет переходит в актуальную плавающую. Но, вероятно, даже потом будет возможность зафиксировать ставку на разные сроки.
Важное уточнение: банки в Нидерландах могут устанавливать ограничения по досрочному погашению и рефинансированию ипотеки. Например, может быть полное ограничение на досрочное погашение и рефинансирование, может быть частичное, например погашение не более 5% в год дополнительно от тела кредита.
Также при покупке могут быть дополнительные затраты: на техническую инспекцию, оценку жилья для банка, комиссию агенту (часто около 1% от стоимости), комиссию советнику по ипотеке. Привлекать такого советника надо обязательно. Он разъясняет, во что люди ввязываются на 30 лет, и отвечает на все вопросы. Агенту тоже платили, хотя в нашем случае вложение было сомнительным. Также есть налог на переход недвижимости: 2% от стоимости при приобретении жилья в личное пользование, 6–10% для тех, кто покупает второе жилье.
Ежемесячно по ипотеке я буду платить около 1500 евро, что сопоставимо с ежемесячной платой за аренду в частном секторе. Эта сумма уже с учетом налогового возврата. В Нидерландах часть уплаченных процентов по кредиту возвращается в виде «налогового возврата». Сейчас он составляет около 40% от платежей по процентам за кредит. Государство таким образом поддерживает приобретающих жилье.
Амстердам
Квартира: 55 кв. метров
Стоимость: 420 000 евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: 420 000 евро на 30 лет, ставка 4,5% – фиксированная на 10 лет
Поиск
– Квартиру искал на вторичном рынке. Первички в Амстердаме очень мало, и все распродано на несколько лет вперед, ждать не хочется. Квартиру рассматривал больше как инвестицию, так как платежи по ипотеке равны стоимости аренды квартиры. Если цены продолжат расти, планируем лет через пять продать квартиру и взять что-нибудь побольше или уже в другой стране, если решим переезжать.
Чтобы найти квартиру, воспользовался услугами специального агентства. В Нидерландах каждую услугу можно покупать отдельно у специализированных компаний. Например, есть агентства недвижимости (ездят с тобой смотреть каждую квартиру, подыскивают варианты), есть агентства, которые оценивают только стоимость квартиры или только техническое состояние. А есть агентства, которые закрывают все эти вопросы. Получаешь все одним пакетом и дешевле. Пакет стоит 5500 евро минус скидка для некоторых компаний. В моем случае скидка составила 500 евро.
На мой взгляд, процедура покупки квартиры в Нидерландах достаточно сложная. Должен быть агент с двух сторон (продающей и покупающей), квартира инспектируется инженером и специальным агентом, который оценивает жилье. Весь процесс занимает 2-3 месяца и очень сильно выматывает. Но в конечном итоге есть ощущение, что ты знаешь, что покупаешь за свои деньги, и никто никого не обманет. Не будет потом протекающих потолков или асбеста в стенах (что тут не редкость).
Цена/ипотека
В результате поисков купил двухкомнатную квартиру 55 кв. метров с одной спальней и кабинетом для работы. Квартира обошлась в 420 000 евро. За такие деньги можно купить квартиру в более новом доме и в два раза больше по площади где-нибудь в часе езды на поезде от Амстердама. Но мы выбрали Амстердам, так как не хочется зависеть от поездов, а в офис ездим почти каждый день.
Покупку квартиры полностью профинансировал за счет ипотечного кредита. Ежемесячный платеж (проценты и основной долг) – около 2200 евро в месяц.
Для экспатов условия выдачи ипотеки в Нидерландах даже лучше, чем для местных. И местные, кстати, часто недолюбливают нас за это. Тем, кто переехал по high-skilled migrant-визе, даже первоначальный взнос не нужен. Банк покрывает 100% от покупки.
Сейчас ставка достаточно высокая, около 4,5% (фиксированная на 10 лет). Для сравнения, два года назад была 1–1,5%. Если берешь ипотеку от банка на 100%, то никакой особой проверки не делают, просят контракты с работы и информацию о доходах. Если хочешь вложить свои деньги, чтобы оплачивать меньше ипотеки, есть более серьезный due diligence, включая anti-money laundering-расследование. Но если есть подтверждение, откуда деньги (например, продажа недвижимости в Беларуси), то все достаточно легко. Кэшем, естественно, платить нельзя, нужно предварительно положить деньги на счет.
Гаага
Дом: 115 кв. метров
Стоимость: 650 000 евро
Сумма ипотеки, ставка/срок: одна ипотека на 360 000 евро под 4,6%, вторая – на 190 000 евро под 2,1%
Поиск
– Девять лет назад мы с коллегой купили дом в Нидерландах. Сейчас хотим его продать, а пока купили новый дом 2022 года постройки.
Недвижимость искали на популярном нидерландском сайте funda.nl. Пересмотрели около 10–12 вариантов, прежде чем нашли подходящий.
Другие варианты не устраивали прежде всего ценой. Летом прошлого года ситуация на рынке была такая, что к запрашиваемой цене приходилось докидывать еще 5–10%, чтобы выигрывать аукционы. Наши ставки проигрывали. Некоторые дома, несмотря на молодой возраст, имели технические проблемы, заметные даже при беглом осмотре.
В нашем доме три этажа, пять комнат. Плюсы – возраст (1,5 года), энергоэффективность и экономичность: отсутствие газа, отопление/кондиционирование с помощью теплового насоса и теплых/холодных полов, автоматическая система вентиляции, индукционная панель для готовки и 12 солнечных панелей на крыше, которые по итогам года сводят потребление электричества к математическому нулю.
Дом угловой в ряду домов, поэтому только один сосед. Есть свое парковочное место, гараж для хранения велосипедов и мотоцикла и оптоволокно до 1 Гбит/с. Рядом есть парк с водоемами, в пешей доступности магазины и несколько торговых центров. На велосипеде легко добраться на пляж и в любую точку ближайших городов.
Цена/ипотека
Дом на момент покупки (летом 2022-го) стоил 640 000 евро. Еще 2% от стоимости нужно заплатить государству в момент передачи дома в собственность. Поэтому общая стоимость – около 650 000 евро.
В покупку мы вложили 100 000 евро собственных средств и взяли две ипотеки. Одна (переходная) выдана под залог старого дома и составляет 360 000 евро. На тот момент мы оценили дом в 400 000 евро, а банк выдал 90% от этой суммы (100% стоимости залоговой недвижимости банки не выдают).
Ставка по переходной ипотеке 4,6%, срок – один год. Ты платишь только проценты. Как только мы продадим дом, ипотека будет автоматически погашена из средств, вырученных от продажи. Если дом за год не продадим, то банк продлит ипотеку, а ставку пересмотрит с учетом ситуации на финансовом рынке.
Второй ипотечный кредит, на 190 000 евро, нам выдали на 30 лет под плавающую ставку 2,1%. Несколько раз в год банк может повысить ставку в пределах 2–5% без согласования с нами. Рискованно, но мы планировали погасить кредит досрочно. Ежемесячно платежи составляют более 2000 евро, поскольку мы еще не продали старый дом, чтобы частично погасить новую ипотеку.
Для ипотеки достаточно вида на жительство и постоянной работы. Ты предоставляешь контракт на неопределенный срок, либо работодатель подтверждает намерение в обозримом будущем оформить такой контракт. Также для подтверждения платежеспособности нужно предоставить банку информацию о поступлениях на счет в течение 3–6 месяцев.
Нижняя граница допустимой зарплаты мне неизвестна. Думаю, ипотеку выдадут и при минимальной зарплате, но на небольшую сумму.
Фото: Devby.io